❓ Q1 : « Dois-je me concentrer sur le rendement locatif ou la plus-value du capital lorsque je choisis un appartement d'une chambre ? »
💡 A1 : Idéalement, les deux, mais cela dépend de vos objectifs. Dubaï offre certaines zones avec des rendements élevés (par exemple, JVC, International City), souvent de 7 à 9 % bruts nikoliers-global.com) et d'autres présentant un rendement légèrement inférieur mais un prestige et un potentiel de croissance plus élevés (par exemple, Downtown pourrait enregistrer un rendement de 5 à 6 % mais un solide historique d'appréciation guestready.com ). Si vous avez besoin d'un revenu stable dès maintenant, optez pour une unité à rendement plus élevé. Si vous créez un patrimoine à long terme et que vous pouvez renoncer à certains revenus, une position de premier ordre pourrait être plus rentable en termes de hausse de valeur. De nombreux investisseurs optent pour un mix (une propriété pour le rendement, une pour la croissance). La bonne nouvelle : même les zones privilégiées « à faible rendement » de Dubaï présentent souvent des rendements supérieurs à ceux des zones à haut rendement similaires dans le monde entier. Par exemple, 5 % au centre-ville guestready.com contre 3 % dans le centre de Londres phoree.ae — et le centre-ville possède toujours de solides moteurs de croissance (offre limitée, attractivité mondiale). Personnellement, je conseille de viser au moins le rendement du marché (6 à 7 %) pour que votre investissement soit rentable, et si vous obtenez une hausse de la valeur, ce sera la cerise sur le gâteau. Mais si vous voyez une opportunité dans une zone en pleine expansion (par exemple, à proximité d'un futur métro ou d'un futur développement) et que le rendement est légèrement inférieur, cela peut en valoir la peine. Au cas par cas !
❓ Q2 : « Et si le marché se dégradait ? Quel est le risque d'avoir plusieurs lits
en période de ralentissement ? »
💡 A2 : Le marché de Dubaï est cyclique, oui. Les valeurs peuvent chuter au cours des années de ralentissement (comme on l'a vu entre 2015 et 2019). Mais la demande locative pour les appartements d'une chambre a tendance à rester robuste même en période de récession (les gens ont toujours besoin d'un logement ; en fait, plus de personnes pourraient louer si elles n'achètent pas). Donc, votre revenu devraient rester relativement stables. Peut-être que les loyers baissent un peu, mais comme mentionné, les segments abordables sont résilients nikoliers-global.com. L'essentiel est de ne pas trop utiliser l'effet de levier pour être obligé de vendre à un point bas. Si vous pouvez tenir le coup, vous percevez le loyer et attendez la prochaine reprise (comme ceux qui ont maintenu leur activité jusqu'en 2019 ont enregistré de fortes hausses en 2021-2022). globalpropertyguide.com). Unités multiples = emplacements diversifiés, ce qui permet de mieux couvrir le risque de valeur (il est peu probable que toutes les zones chutent de la même manière). Je trouve également que les périodes de ralentissement surviennent lorsque de nombreux investisseurs élargissent leurs portefeuilles (en achètent davantage à des prix intéressants), ce que vous pouvez faire si vos flux de trésorerie sont sains. Ainsi, bien que les prix de l'immobilier puissent fluctuer, si vous les considérez comme une retenue à long terme des revenus, le risque de perte réalisée est faible : vous ne bloquez une perte que si vous vendez à bas prix. En louant un portefeuille de lits simples, vous créez un coussin (le loyer) qui vous permet de faire du vélo sans paniquer. En résumé : peu risqué s'il est géré avec prudence, et certainement moins volatil que de nombreux autres investissements. À titre de preuve, même pendant le choc de la COVID en 2020, les loyers d'une chambre n'ont chuté que d'un chiffre et ont rebondi en un an nikoliers-global.com.
❓ Q3 : « Est-il préférable de rembourser les prêts hypothécaires rapidement ou de continuer à réendetter pour acheter davantage ? »
💡 A3 : Cela dépend de votre stratégie et de votre capacité à gérer vos dettes. De nombreux HNWI conservent des prêts hypothécaires parce que les taux sont relativement bas aux Émirats arabes unis et qu'ils peuvent utiliser leurs liquidités disponibles pour gagner davantage ailleurs (surtout si le rendement de votre propriété est supérieur au taux d'intérêt, il est rentable d'emprunter). Pour favoriser la croissance, le réendettement (refinancer les capitaux propres pour en acheter davantage) peut accélérer la constitution d'un portefeuille. C'est ainsi que le nombre d'unités est passé à plus de 10 unités. Cela dit, il y a un équilibre : il ne faut pas se retrouver surendetté avec peu de fonds propres en cas de baisse du marché, car cela limite la flexibilité. Une approche courante consiste à utiliser les revenus locatifs pour rembourser quelque peu le principal (fonds propres consolidés), mais également à tirer parti des plus-values pour réinvestir. Peut-être qu'après 5 à 7 ans, vous visez, par exemple, 50 % des capitaux propres de chaque propriété (par le biais de gains ou de paiements). C'est assez conservateur, mais peut-être le double du nombre de propriétés que vous auriez si vous insistiez pour ne pas vous endetter. Si vous êtes tolérant au risque et que vous êtes au début de votre parcours, tirer davantage parti (même des prêts à intérêt uniquement) pour acquérir des actifs peut maximiser la croissance, mais soyez prêt à rembourser votre dette même si un logement reste vacant pendant un certain temps. Si vous approchez de la retraite ou si vous êtes simplement réticent au risque, vous pourriez commencer à rembourser certains prêts et à bénéficier d'un flux de trésorerie net supérieur au lieu de vous développer. Une stratégie : effectuez des acquisitions agressives au cours des 10 à 15 premières années, puis passez au désendettement. Au moment de prendre votre retraite, vous détenez un portefeuille composé principalement de propriétés remboursées générant des revenus élevés. Conclusion : il n'y a pas de réponse unique : il s'agit de trouver un équilibre entre vitesse de croissance et sécurité. Je propose souvent des scénarios aux clients pour les aider à prendre une décision.
❓ Q4 : « Comment gérez-vous la maintenance de plusieurs propriétés ? N'est-ce pas un mal de tête ? »
💡 A4 : Cela peut être le cas si vous n'êtes pas préparé, mais, comme indiqué dans le Post 24, vous pouvez rationaliser cela. De nombreux petits problèmes peuvent être traités par un seul bricoleur de confiance qui connaît vos propriétés. J'ai un client qui possède 6 unités et qui souscrit à un contrat d'entretien annuel de base (pour l'entretien de la climatisation, etc.) — il appelle cela une « assurance des biens » — coûte un peu chaque année, mais en cas de panne, l'entrepreneur répare gratuitement. Cela simplifie la budgétisation et il ne reçoit pas d'appels pour des paiements aléatoires. Pour des problèmes tels que les pannes d'appareils électroménagers, il conserve un fonds de prévoyance (que vos revenus de location devraient facilement couvrir). À vrai dire, un lit n'a pas trop de choses à entretenir (pas de jardin, un refroidisseur de climatisation, une surface relativement petite à peindre). Si vous agrandissez vos activités, comme nous l'avons mentionné, engagez un gestionnaire immobilier ou même un superviseur immobilier à temps partiel capable de coordonner tous les travaux d'entretien. Il bénéficiera probablement également de remises sur volume de la part des fournisseurs. Donc, gérable avec la bonne configuration. Pensez-y de cette façon : de nombreux gestionnaires immobiliers gèrent plus de 100 unités avec une petite équipe. S'ils le peuvent, vous le pouvez avec une fraction de cette somme. La clé est la maintenance proactive (corrigez les petits problèmes avant qu'ils ne deviennent importants). Si vous investissez dans des équipements de qualité et que vous effectuez des contrôles de routine, l'entretien devient une mince affaire et non un casse-tête. Et vous tenez compte de ces coûts dans vos calculs de rendement dès le départ (nous estimons généralement à environ 5 % du loyer les réserves d'entretien). Ce n'est donc pas une surprise.
❓ Q5 : « Les chambres d'une chambre sont-elles toujours un bon achat aujourd'hui, compte tenu des récentes hausses de prix ? »
💡 A5 : Excellente question. Le marché immobilier de Dubaï a connu une forte hausse en 2021-2022 globalpropertyguide.com , alors certains se demandent si nous sommes au sommet. Bien que personne ne puisse prédire parfaitement, je tiens à souligner que les prix dans de nombreuses régions sont toujours inférieurs aux sommets de 2014 en termes réels, et les loyers ont atteint des niveaux records globalpropertyguide.com, ce qui rend les rendements actuels très attractifs même après des hausses de prix. La croissance de la ville (économique, démographique) se poursuit. Par exemple, la population a augmenté d'environ 5 % l'année dernière kanebridgenewsme.com et les initiatives gouvernementales (plan Dubai 2040) visent à quasiment doubler le nombre d'habitants. Cette demande sous-jacente soutient probablement la vigueur continue du segment des monoplaces (point d'entrée pour de nombreux nouveaux expatriés). Même si la croissance des cours ralentit, vous achetez un actif rentable dont le rendement est supérieur à celui des intérêts hypothécaires. Vous êtes donc net positif dès le premier jour si vous êtes financé, ou vous gagnez bien plus qu'un dépôt bancaire s'il est en espèces. Les prix pourraient-ils chuter dans un scénario de récession mondiale ? Peut-être à court terme, mais si votre plan est à long terme et que vos flux de trésorerie sont positifs, vous pouvez y faire face et prendre de l'avance lorsque la croissance reprendra. Tenez également compte de la valeur relative : un lit de première qualité à Dubaï coûte peut-être 400 000 dollars, soit un tiers ou un quart du prix similaire à Londres, New York et Hong Kong (avec un rendement plus élevé en plus). Les investisseurs mondiaux peuvent continuer à propulser ce marché. Je dirais donc que oui, c'est toujours un bon achat, surtout si vous êtes sélectif (il y a toujours des ventes motivées ou des offres légèrement sous-cotées à décrocher). Comme pour tout actif, pensez à un horizon de 5 à 10 ans. Personnellement, je pense que les appartements monolits de Dubaï généreront de solides rendements totaux au cours de cette période, sur la base des fondamentaux actuels.
❓ Q6 : « Dois-je gérer moi-même mes locations d'un lit ou faire appel à un gestionnaire immobilier ? »
💡 A6 : Cela dépend de la mesure dans laquelle vous voulez être pratique et de la valeur de votre temps. Pour 1 à 2 unités, beaucoup le font eux-mêmes pour économiser les frais de gestion d'environ 5 à 7 % et parce que cela ne prend pas trop de temps (quelques appels par an). Si vous l'appréciez ou si vous disposez d'une bande passante suffisante, allez-y, vous apprendrez les ficelles du métier en profondeur. Mais si vous êtes trop occupé ou si vous voyagez souvent, un bon gestionnaire immobilier peut être une aubaine : un revenu réellement passif. Je recommande généralement : dès que le stress ou les efforts liés à la gestion l'emportent sur le coût des frais, externalisez-les. Certains de mes clients se sont débrouillés jusqu'à ce qu'ils trouvent 3 logements, puis se sont rendu compte que la coordination de trois groupes de locataires et de l'entretien les distrayait de leur travail quotidien. À ce moment-là, le transfert était logique. Sur le plan financier, un gestionnaire peut également maintenir un taux d'occupation élevé et gérer les augmentations de loyer de manière professionnelle, ce qui pourrait compenser une grande partie de ses honoraires. Par exemple, un responsable diligent pourrait effectuer vos renouvellements à +5 %, ce qui vous éviterait les conversations embarrassantes et laisserait de l'argent sur la table ; il pourrait répertorier et louer un logement vacant plus rapidement que vous ne le feriez lorsque vous êtes occupé au travail. Ces gains comptent. C'est donc personnel. Une approche hybride : faites-le vous-même dans un premier temps pour apprendre et économiser de l'argent, puis, au fur et à mesure de votre évolution ou si cela commence à être compliqué, faites appel à l'aide d'un professionnel. Il n'y a pas de honte à cela : même les investisseurs institutionnels confient la gestion à des sociétés spécialisées. La clé, c'est votre tranquillité d'esprit et performance du portefeuille. J'espère que ces réponses apporteront de la clarté et de la valeur !
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