2012 : Sam quitte les Philippines pour Dubaï. Elle loue une chambre à Karama pour 50 000 AED par an. C'est une grande partie de son salaire, mais elle est ravie d'être ici. Elle ressent tout de même cette sensation de « je paie l'hypothèque de quelqu'un d'autre ». Elle décide que d'ici quelques années, elle veut acheter quelque chose de son cru.
2015 : Après avoir économisé assidûment (et obtenu un petit héritage de la part de sa famille), Sam a 150 000 AED, soit une réduction de 25 % sur une chambre de 600 000 AED à Discovery Gardens, où les prix étaient alors bas. Les taux d'intérêt sont bas, elle obtient un prêt hypothécaire. Boum, elle est maintenant propriétaire !
Elle emménage et adore cette sensation de payer sa propre hypothèque au lieu de payer son loyer. Des amis doutaient qu'une personne ayant un revenu moyen puisse acheter à Dubaï. Elle leur prouve le contraire.
2016-2017 : Sam obtient une promotion et une allocation de logement au travail, ce qui signifie que son entreprise prend en charge son logement (ils la déménagent dans un appartement d'entreprise de 2 chambres plus proche du lieu de travail). Au lieu de renoncer à ses biens, elle loue son appartement à Discovery Gardens. Elle loue facilement pour 55 000 AED par an, ce qui couvre largement son prêt hypothécaire (environ 40 000 AED par an) et ses frais de service. Elle a maintenant un flux de trésorerie positif et n'a plus à payer de loyer personnel, ce qui représente un énorme redressement financier par rapport à il y a quelques années. Elle utilise l'excédent et ses économies continues pour continuer à constituer son pécule.
2018 : Grâce à ses fonds propres accumulés et à ses économies, Sam tire parti de son crédit et de ses capitaux immobiliers désormais solides pour acheter un deuxième propriété — cette fois, un appartement d'une chambre sur plan à Jumeirah Village Circle (JVC) proposé par un développeur réputé, avec un plan de paiement de 2 ans. Prix total ~750 000 AED. Elle n'a besoin que de 10 % d'acompte pour réserver (75 000 AED), ce qu'elle peut se permettre grâce à ses revenus locatifs et à son salaire. Sur la période 2018-2020, elle échelonne les paiements (qui sont en partie financés par le loyer de la propriété #1).
2020 : Malgré la pandémie, les locataires de sa première propriété restent (en fait, ils se blottissent sur place). L'appartement JVC de Sam est terminé mi-2020. Elle trouve un locataire fin 2020 alors que le marché commence à se redresser, pour 60 000 AED par an (un nouveau bâtiment, de bonnes commodités attirent les locataires même dans un marché faible). Elle a maintenant deux revenus de location. La pandémie lui a appris l'importance des fonds d'urgence. Elle garde donc une réserve saine, mais heureusement, les deux unités sont restées louées.
2022 : Le marché de Dubaï est en plein essor. Les logements sociaux de Karama ne sont plus fournis (l'entreprise a modifié sa politique en faveur d'une allocation de logement). Sam a donc pu emménager dans l'un de ses propres appartements, mais elle décide de continuer à louer ses logements (ils sont très rentables) et loue elle-même un petit logement près de son nouvel emploi à Business Bay (son loyer est largement subventionné par ses revenus de placement). Pendant ce temps, la valeur des propriétés a grimpé en flèche. Son unité Discovery Gardens, achetée à 600 000 dollars, vaut maintenant environ 800 000 dollars. Son unité JVC, entièrement payée à ce jour, vaut environ 850 000 dollars. Elle fait quelque chose d'audacieux :
elle vend l'unité Discovery Gardens (encaisse environ 800 000 dollars) et l'utilise en plus de quelques économies pour l'acheter deux autres chambres à une chambre — un dans le centre-ville (bâtiment ancien, prix de 1,1 million de dollars, bonne affaire) et un dans le sud de Dubaï, près du site de l'Expo (700 km hors plan). Elle a essentiellement échangé une propriété de niveau intermédiaire contre deux propriétés différentes, rééquilibrant ainsi son portefeuille pour une plus grande croissance (Downtown pour un loyer élevé et stable, Dubai South pour un potentiel d'appréciation futur). Elle garde l'unité JVC pour l'instant car elle se porte bien.
2023 : Sam possède aujourd'hui trois propriétés : JVC (loyer d'environ 65 000 dollars par an), Downtown (loyer d'environ 90 000 dollars par an) et un projet hors plan dans le sud de Dubaï, qui sera achevé l'année prochaine (qu'elle n'a payé que 50 % jusqu'à présent). Elle envisage d'emménager dans celui du centre-ville (parce qu'elle attend un bébé et souhaite s'installer dans un quartier central avec de bonnes options de garde d'enfants) et continuer à louer les deux autres. Ou elle pourrait continuer à louer son logement actuel et conserver le centre-ville en tant que locataire. Elle met l'accent sur la commodité financière par rapport à la commodité personnelle. C'est ce qui fait la beauté de la chose : elle a des options. Financièrement, elle a des années-lumière d'avance sur ce qu'elle serait si elle était restée locataire. Sa valeur nette est en hausse significative (ces propriétés valent collectivement environ 2,6 millions de dollars, avec peut-être 1,3 million de dettes hypothécaires totales, soit 1,3 million de capitaux propres, plus elle a gagné des revenus locatifs en cours de route). C'est un actif base fournissant un revenu semi-passif sur lequel elle peut compter si elle arrête de travailler pendant un certain temps pour élever son enfant, etc.
Essentiellement, en 10 ans, elle est passée d'un loyer sans aucun actif à la possession de plusieurs actifs qui lui permettent de payer son loyer, ce qui a complètement inversé la structure des flux de trésorerie.
Principales mesures prises par Sam :
● Elle a commencé dès qu'elle était financièrement capable, même avec une unité modeste. Cela a donné le coup d'envoi.
● Elle a tiré parti des allocations de logement de l'employeur pour transformer sa maison en investissement.
● Elle n'a pas eu peur de remanier son portefeuille (en vendre un pour en acheter deux) lorsque le marché lui a présenté cette opportunité.
● Elle a équilibré le rendement locatif et les jeux d'appréciation (en garder un pour le rendement, un pour la croissance).
● Elle a gardé un œil sur les tendances du marché (par exemple, en reconnaissant le boom de 2022 comme une opportunité de réorganiser les investissements).
● Elle vivait en dessous de ses moyens, utilisant ses revenus supplémentaires pour réinvestir, et non pour trop gonfler son mode de vie (essentiel pour sa croissance).
De locataire à propriétaire de plusieurs propriétés en une décennie — c'est le pouvoir de l'investissement immobilier stratégique pour les expatriés à Dubaï.
Si vous êtes un expatrié qui loue actuellement et que vous êtes inspiré par le parcours de Sam, tracons votre chemin.
Contactez-moi pour une consultation gratuite sur le passage de la location à la propriété, et éventuellement sur l'investissement dans plusieurs propriétés. Que vous ayez des économies prêtes pour votre premier achat ou que vous cherchiez à optimiser vos actifs, je suis là pour vous fournir les conseils et les informations du marché qui vous aideront à réaliser votre plan sur 10 ans. Dubaï peut être bien plus que votre lieu de travail, elle peut être l'endroit où vous pouvez constituer votre patrimoine futur. Faisons en sorte que cela se produise pour vous. 🏙➡💰
