Voici comment le fait de penser comme un gestionnaire de fonds lorsque vous achetez ne serait-ce que des parts individuelles peut vous permettre d'obtenir un portefeuille immobilier sérieux à long terme.
Adoptez rapidement un état d'esprit axé sur le portefeuille : Même si vous commencez avec une unité, considérez-la comme la première d'une longue série d'unités. Les institutions investissent selon une stratégie claire, vous devriez également le faire. Déterminez vos critères (par exemple, « Je vais me concentrer sur les nouvelles constructions dans les zones en croissance » ou « Je n'achèterai que dans les communautés établies avec un rendement supérieur à 7 % » ou diversifiez-vous sur quelques segments). Créez un plan d'affaires simple pour vous-même : combien d'unités visez-vous, dans quel délai, avec quel capital. Cela permet de considérer vos petits investissements comme faisant partie d'un ensemble plus vaste, ce qui vous permet de rester concentré. L'un de mes clients a établi un plan quinquennal pour l'achat d'une propriété par an, et il l'a même dépassé, avec 6 propriétés à la cinquième année. Cela s'explique par le fait qu'il suivait les progrès et fonctionnait comme une mini-entreprise : chaque dirham de loyer était réinvesti, chaque décision était comparée à son plan.
Standardiser et systématiser : Les fonds qui gèrent des centaines d'unités ont des procédures standard ; vous pouvez les imiter au fur et à mesure de votre croissance. Par exemple, utilisez un modèle de bail standard pour toutes vos propriétés (évite les maux de tête juridiques). Établissez un processus défini pour la sélection des locataires (vérifications de solvabilité, vérification de l'emploi, nous pouvons vous aider à le mettre en place). Utilisez la même peinture intérieure et des matériaux durables dans toutes les unités, ce qui facilite l'entretien en vrac et les remplacements. Un investisseur que je connais fournit toutes ses locations de manière identique (même ensemble de meubles). Non seulement cela lui permet de bénéficier d'une réduction globale, mais si le canapé d'une unité est endommagé, il peut le remplacer par le même modèle, ou même mélanger le mobilier d'une unité à l'autre. Il fonctionne essentiellement comme une entreprise d'appartements avec services hôteliers dans des appartements appartenant à des particuliers. Ses locataires obtiennent une qualité constante (en développant sa marque en tant que propriétaire attentif) et il gagne en efficacité. Lorsque vous atteignez 4 à 5 unités, considérez logiciel de gestion immobilière (certains sont peu coûteux et adaptés aux besoins des propriétaires). Cela vous donnera une longueur d'avance et facilitera grandement le passage à plus de 10 unités, car vous le traitez de manière professionnelle dès le départ.
Tirez parti du financement de portefeuille : Comme mentionné, les banques des Émirats arabes unis peuvent proposer des prêts de portefeuille ou au moins autoriser plusieurs prêts hypothécaires. Une fois que vous avez quelques propriétés, demandez à votre chargé de clientèle de consolider ou d'obtenir une ligne de crédit plus importante. Les institutions le font pour obtenir de meilleurs taux d'intérêt et de meilleures conditions (par exemple, un prêt hypothécaire global portant sur 5 appartements à la fois peut entraîner une légère réduction de taux par rapport à 5 prêts distincts, et une administration plus facile). De plus, les banques vous considèrent comme un investisseur sérieux lorsque vous détenez plusieurs actifs, et vous pourriez passer de la banque de détail à la banque prioritaire, ce qui peut ouvrir de nouvelles portes (certaines banques proposent des packages spéciaux pour les investisseurs immobiliers). J'ai vu des clients négocier avec succès des baisses de taux d'intérêt de 0,25 à 0,5 % sur de nouveaux prêts hypothécaires une fois qu'ils ont atteint plus de 5 propriétés, parce qu'ils pouvaient mettre en avant leur palmarès et leur volume. Un avantage que seuls les « grands » obtiennent généralement, mais vous pouvez également le faire une fois que vous avez franchi un seuil. Cela améliore considérablement le bénéfice net d'exploitation (bénéfice d'exploitation net) de votre portefeuille lorsqu'il est mis à l'échelle.
Diversifiez-vous intelligemment au sein de votre créneau : Les portefeuilles institutionnels équilibrent le risque et le rendement en diversifiant. Avec une chambre, vous pouvez faire de même : vous pouvez peut-être en détenir une partie dans des zones à haut rendement (comme International City, avec des rendements d'environ 8 %) nikoliers-global.com) et certaines dans des zones à forte croissance (comme le port de Dubai Creek, où le rendement est inférieur aujourd'hui mais où la hausse est considérable).
Ou certaines sont destinées à la location à court terme, d'autres à la location à long terme : vous bénéficiez ainsi d'une stabilité de revenus grâce à des baux à long terme et à des augmentations de revenus élevées grâce à des locations de vacances. En tant que particulier, vous avez la possibilité de vous diversifier progressivement à chaque nouvel achat. Selon la propriété #10, vous pourriez avoir une combinaison telle que votre portefeuille global présente une belle combinaison de, disons, un rendement net de 7 % et un potentiel d'appréciation impressionnant. Les fonds font cet exercice d'équilibre à grande échelle ; vous pouvez l'imiter propriété par propriété. Cela vous protège : si un segment ralentit, un autre pourrait exceller. Nous l'avons constaté pendant la pandémie de Covid : les locations touristiques urbaines ont chuté, mais les locations de banlieue abordables ont explosé à mesure que les gens déménageaient vers des destinations moins chères. Un portefeuille diversifié couvrait les deux, de sorte que les revenus globaux se sont maintenus. Penser comme un gestionnaire de fonds signifie ajouter consciemment différentes « saveurs » à votre portefeuille en fonction des cycles climatiques.
Équipe d'assistance professionnelle : Les institutions ont des équipes. Vous pouvez constituer l'équipe de vos rêves : un courtier averti (bonjour ! 😄), un entrepreneur de maintenance fiable, un comptable expert en immobilier et peut-être un avocat pour les questions juridiques occasionnelles. Le fait d'avoir recours à des professionnels vous permet d'économiser du temps et d'éviter des erreurs coûteuses. En choisissant la propriété #5 ou #6, la plupart des investisseurs se rendent compte de la valeur de l'externalisation de tâches spécifiques à des experts (par exemple, engager un comptable pour résumer les revenus et les dépenses de location afin de faciliter les déclarations fiscales si nécessaire dans leur pays d'origine, etc.). Le coût en vaut la peine, car votre portefeuille devient une activité importante. Cela indique également aux autres (banques, partenaires) que vous gérez une situation difficile, ce qui peut vous permettre, par exemple, de faire de meilleures offres, car les courtiers savent que vous êtes un acheteur organisé capable d'exécuter. L'un de mes clients qui a atteint 12 unités se fait appeler en plaisantant un « micro-REIT ». Il produit même un simple rapport trimestriel pour son propre examen, répertoriant les taux d'occupation, les dépenses d'investissement effectuées et le rendement en espèces, comme le ferait une FPI pour ses actionnaires. Cela peut sembler exagéré, mais devinez quoi : lorsqu'il a ensuite demandé à des investisseurs de mettre de l'argent en commun avec lui pour des transactions plus importantes, il leur a montré ces rapports et ses antécédents. Ils étaient impressionnés et confiants en lui, lever des capitaux était un jeu d'enfant. Aujourd'hui, il gère un petit fonds de 30 parts (dont ses 12 d'origine), ce qui lui permet de devenir véritablement institutionnel ! Tout a commencé lorsqu'il a traité une entreprise individuelle avec le professionnalisme d'une grande entreprise.
Conclusion : La combinaison de plusieurs investissements d'une chambre peut mener à un portefeuille substantiel et bien huilé qui ressemble et fonctionne comme s'il avait été constitué par une institution. En voyant les choses en grand tout en commençant modestement, vous posez les bases nécessaires pour éventuellement opérer au niveau institutionnel, en attirant peut-être même des capitaux extérieurs ou en vendant le portefeuille dans son ensemble à un investisseur plus important moyennant une prime, si vous le souhaitez (c'est un autre jeu institutionnel : constituer un portefeuille et le vendre en gros pour un montant supérieur à ce que rapporteraient les ventes individuelles, capturant ainsi une « prime de plateforme »).
Si vous êtes un investisseur qui aspire à constituer un portefeuille important, élaborons-le comme un pro. Contactez-moi — Je vous aiderai à rédiger une thèse d'investissement, à vous connecter aux systèmes et aux personnes pour rationaliser la gestion et, bien sûr, à trouver les propriétés adaptées à votre plan à long terme.
Ensemble, nous veillerons à ce que chaque achat immobilier ne soit pas une victoire isolée, mais une étape stratégique vers un portefeuille puissant de qualité institutionnelle. Vous investissez peut-être seul, mais vous pouvez investir comme un géant. Construisons votre empire, une brique (ou une chambre) à la fois. 🏗🏢💪
