Voici un plan de mise à l'échelle vos investissements d'une chambre de 1 à 10 logements au fil du temps, de manière durable.
Étape 1 : Optimisation de la propriété #1 : Vous n'avez qu'une propriété : assurez-vous qu'il fonctionne au maximum de ses performances. S'il est loué, facturez-vous le loyer du marché ? (Consultez l'indice des loyers de RERA) nikoliers-global.com et annonces récentes.) S'il s'agit d'une activité de courte durée, vos évaluations et votre taux d'occupation sont-ils élevés ? Maximisez le rendement de cette unité en apportant peut-être des améliorations mineures (une nouvelle peinture, de meilleurs appareils électroménagers peuvent justifier une hausse du loyer ou de la valeur). Faites-vous une idée de la gestion : cette expérience est votre base. Établissez également une relation avec une banque en gérant votre prêt hypothécaire de manière responsable ou en remboursant un peu par anticipation si possible. Une première propriété performante générera des liquidités supplémentaires (et des capitaux propres au fur et à mesure que vous rembourserez le prêt et qu'il s'appréciera, espérons-le).
Étape 2 : Tirez parti et économisez pour #2 : En utilisant les flux de trésorerie réguliers de #1 et vos économies régulières, accumulez suffisamment pour l'acompte de la deuxième propriété. Vous pourriez envisager de refinancer la propriété #1 si sa valeur a augmenté (les prix à Dubaï ont récemment augmenté, vous pourriez exploiter ces fonds propres). En deuxième ou troisième année, beaucoup découvrent qu'ils peuvent extraire des capitaux propres ou qu'ils ont suffisamment épargné (plus peut-être un bonus personnel ou des gains boursiers) pour mettre, par exemple, 25 % sur Property #2. Trouvez une autre offre intéressante pour une chambre (peut-être diversifiez la zone, si #1 se trouve à Marina, peut-être #2 à Business Bay, etc., pour répartir les risques). Rincez et renouvelez le financement: obtenir un autre prêt hypothécaire. Les banques acceptent souvent 2 ou 3 prêts si vos revenus et vos revenus locatifs couvrent les paiements. Vous avez maintenant deux loyers à payer.
Étape 3 : Systématisez la gestion : Avec 2 propriétés, commencez à vous organiser. Utilisez peut-être une simple feuille de calcul ou une application de gestion immobilière pour suivre les dates d'échéance des loyers, les dépenses, etc. Si l'autogestion prend trop de temps, vous pourriez engager un gestionnaire immobilier à ce stade ou au moins sous-traitez les pièces fastidieuses (comme l'entretien de la propriété). L'idée est de maintenir l'évolutivité de votre charge de travail. Ne vous épuisez pas avec 2 points au point de ne pas imaginer 5. De nombreux investisseurs trouvent que deux ou trois parts sont encore faciles à gérer eux-mêmes (surtout si l'une est à court terme et l'autre à long terme, vous devez équilibrer les efforts). Établissez une liste fiable d'entrepreneurs. Vous connaissez maintenant un bon technicien en climatisation, un plombier, etc., qui facilitera les choses.
Étape 4 : Propriétés #3, #4, #5 (accélérer) : Maintenant, vos revenus locatifs ont doublé (2 propriétés), et si le marché se porte bien, vos capitaux propres augmentent. Souvent, à ce stade (disons les années 4 et 5 de votre voyage), vous pouvez accélérer. Quelques stratégies :
● Achat hors plan : Utilisez les flux de trésorerie accumulés pour l'acompte de 10 à 20 % nécessaire sur un lit hors plan qui sera terminé en 2 ans. Des achats échelonnés sur plan peuvent stimuler la croissance future avec moins de liquidités initiales.
● Devenez partenaire : Peut-être qu'un ami ou un frère voit votre succès et souhaite participer. Vous pourriez co-investir dans #3 ou #4, en répartissant l'acompte et le financement. Les coentreprises peuvent aider à se développer plus rapidement (il suffit d'avoir des accords clairs).
● Capital de recyclage : Si la valeur de l'une de vos premières propriétés augmentait (comme beaucoup l'ont fait en 2021-2022) globalpropertyguide.com), vous pourriez le vendre et le réinvestir dans deux options moins chères (concept de vente haut, d'achat bas). J'ai vu des clients le faire : ils ont vendu un luxueux appartement d'un lit dans le centre-ville aux heures de pointe et en ont acheté deux dans les prochains magasins JVC et Town Square avec les recettes, augmentant ainsi considérablement le rendement locatif et le potentiel de croissance futur. D'ici la 5e et 6e année, vous pourriez atteindre 4 à 5 unités de façon réaliste en utilisant ces tactiques. Veillez toutefois à conserver une réserve de trésorerie de sécurité (en cas de vacance ou de réparation), afin de ne pas être surendetté. Ralentissez les acquisitions si nécessaire pour éviter de trop solliciter vos finances.
Étape 5 : Professionnaliser les opérations (5 unités et plus) : Une fois que vous avez atteint 5 propriétés ou plus, envisagez de formaliser votre « activité immobilière ». Quelques choses à faire :
● Ouvrez un compte bancaire distinct uniquement pour les revenus locatifs et les dépenses immobilières : un suivi plus facile et pour indiquer aux banques vos flux de trésorerie locatifs.
● Prenons l'exemple d'une société de portefeuille : Certains clients créent une simple société holding aux Émirats arabes unis (ou une société offshore) pour détenir leurs propriétés une fois qu'ils en ont plusieurs, ce qui peut faciliter les ventes futures (transfert d'actions par rapport aux transferts de propriétés individuelles) et peut-être certains avantages en matière de planification successorale. Pas nécessaire mais cela vaut le détour pour plus de 10 unités.
● Embauchez un gestionnaire immobilier ou une ressource à temps plein : Le portefeuille a probablement les moyens de payer des frais de gestion et cela vous permet de bénéficier d'un revenu quotidien. Ou engagez un administrateur dédié ou une aide à temps partiel si vous vous gérez vous-même. Tu veux travailler sur le portefeuille (décisions stratégiques) non dans it (recherche de loyers en retard) à ce stade.
● Utilisez le logiciel : Comme nous l'avons mentionné, de nombreux logiciels de gestion immobilière proposent des versions pour propriétaires. Utilisez-en une pour suivre les loyers, automatiser les rappels, etc., pour plus d'efficacité.
Étape 6 : Passez à 10 via le réinvestissement : Vous avez maintenant de solides revenus locatifs. Réinvestissez cette somme dans vos nouveaux achats. Utilisez éventuellement la méthode boule de neige : revenus locatifs + économies de salaire supplémentaires grâce au versement d'un acompte pour la prochaine propriété tous les 1 à 2 ans environ. De plus, vos anciens prêts hypothécaires sont remboursés ; vous pouvez les refinancer périodiquement pour puiser dans les capitaux propres nécessaires à de nouveaux achats. Par exemple, d'ici la septième année, le solde des prêts des propriétés #1 et #2 sera peut-être bien inférieur et leur valeur augmentera. Refinancez-les à 70 % de leur valeur actuelle, en retirant des liquidités pour acheter #6 et #7. Les banques tiennent compte des revenus locatifs dans l'évaluation des prêts. Ainsi, à mesure que les revenus de votre portefeuille augmentent, votre capacité d'emprunt augmente également. C'est un cercle vertueux : plus de propriétés => plus de revenus => plus facile d'obtenir du financement pour un plus grand nombre de propriétés.
D'ici 8 à 10 ans, de nombreux investisseurs constatent qu'ils peuvent passer de 5 à 10 unités assez rapidement grâce à cet effet composé et au recours à des prêts de portefeuille.
Étape 7 : Réviser et affiner : En cours de route, vous apprendrez quels endroits donnent le meilleur rendement et quelles propriétés vous donnent des maux de tête. N'ayez pas peur rééquilibrer. Vous pouvez vendre un produit régulièrement sous-performant et utiliser les fonds pour en acheter deux meilleurs (mise à l'échelle et amélioration de la qualité). Diversifiez également l'âge de la propriété : ajoutez-en peut-être une sur plan (pour la croissance) tout en maintenant les loyers stables existants (pour les revenus). Par propriété #10, vous pouvez voir votre portefeuille comme une mini-FPI : voir quels segments sont surpondérés, où ajouter ensuite (peut-être vous vous rendez compte que vous êtes trop occupé par le port de plaisance et que vous préférez choisir quelque chose dans le nouveau sud de Dubaï, etc.). Cela garantit que votre croissance est équilibrée et résiliente.
J'ai vu des clients suivre ce type de plan et passer de 1 à 10 unités en moins de dix ans. C'est faisable avec patience, discipline et exploitation intelligente. Le revenu locatif total qu'ils obtiennent d'ici là les met souvent sur la voie de l'indépendance financière, ou du moins d'une semi-retraite très confortable.
Si votre objectif est de constituer un portefeuille de plusieurs propriétés, je serais ravi de vous aider à tracer votre voie. Envoyez-moi un message pour discuter de votre situation et de vos objectifs. Je peux vous conseiller sur les stratégies de financement à utiliser et à quel moment, sur la manière de choisir les propriétés qui vous permettent de vous développer (par exemple, des propriétés à haut rendement tôt pour les flux de trésorerie, par rapport à des propriétés de croissance) et vous mettre en contact avec les bons professionnels (courtiers, gestionnaires, etc.) au fur et à mesure de la croissance de votre entreprise. Passer de 1 à 10 propriétés, c'est comme construire une maison, brique par brique.
Avec un plan et des conseils solides, vous pouvez absolument y arriver. Commençons dès aujourd'hui à jeter les bases de votre empire immobilier. 🏗🏘
