Je suis Laila Janik, PDG de MYS Real Estate, et j'ai consulté des family offices qui trouvent que ces petites unités produisent des résultats étonnamment solides à grande échelle. Voici comment le fait de disposer de nombreuses unités à un lit peut renforcer un portefeuille institutionnel.
Mise à l'échelle sans augmenter le risque : Si une institution achète une seule tour commerciale de 50 millions de dollars, il s'agit d'un actif pour un seul groupe de locataires : le risque de concentration. Mais s'ils déploient ces 50 millions de dollars dans, disons, 100 appartements d'une chambre à Dubaï, ils se diversifient instantanément en termes de localisation et de pool de locataires. Le risque qu'un locataire fasse défaut ou qu'un bâtiment rencontre un problème est réparti. Il s'agit de la stratégie classique « ne mettez pas tous les œufs dans le même panier », mise en œuvre dans le secteur immobilier. Les données montrent les taux d'inoccupation des portefeuilles résidentiels diversifiés sont extrêmement bas. Le portefeuille d'un client de 80 unités (réparties dans 6 bâtiments) comportait un taux d'inoccupation inférieur à 5 % à tout moment, ce qui signifie que 95 % des logements sont rémunérés nikoliers-global.com. Ce type de stabilité d'occupation rivalise même avec les immeubles multifamiliaux de l'Ouest et dépasse de loin la variabilité typique de l'occupation des bureaux. Cela donne à l'institution l'assurance que le flux de revenus est fiable. L'écart d'un mois à l'autre est minime : quelques contrats de location peuvent être renouvelés, mais pas tous en même temps. Du point de vue de la gestion des risques, les portefeuilles à chambre unique se comportent presque comme un instrument à revenu fixe avec un rendement très stable (mais avec un potentiel de croissance supérieur).
Gestion professionnelle à faible coût : Une fois que vous disposez de dizaines d'unités, vous pouvez justifier une solution de gestion dédiée, que ce soit en constituant une équipe interne ou en engageant une entreprise dans le cadre d'un contrat groupé. Cela signifie que chaque unité supplémentaire n'entraîne que très peu de frais de gestion marginaux. En fait, j'ai vu le rendement net augmente légèrement à mesure que le portefeuille augmente, car les frais de gestion négociés diminuent et les contrats de maintenance groupés réduisent les coûts nikoliers-global.com. Un client institutionnel payant 7 % à un gestionnaire pour 5 unités a renégocié à 5 % lorsqu'il a atteint 20 unités, ce qui à lui seul a fait grimper le rendement net d'environ 2 %. Ils ont également obtenu un tarif préférentiel auprès d'une entreprise de nettoyage et d'entretien pour l'entretien de tous les appartements, ce qui a permis de réduire les coûts d'entretien d'environ 10 % dans l'ensemble. Essentiellement, au fur et à mesure que le portefeuille augmentait, l'efficacité s'améliorait et l'entreprise a assimilé ces économies sous forme de bénéfices plus élevés. Pour une institution, cela représente la différence entre un rendement net de 6 % et 7 %, ce qui est énorme quand on parle de dizaines de millions investis. Et contrairement à certains actifs à forte charge opérationnelle (tels que les hôtels ou les centres commerciaux avec un personnel important et des dépenses d'exploitation), les opérations sont allégées. Une poignée d'employés ou une petite entreprise peuvent gérer 100 appartements sans problème avec un logiciel moderne. Pour que les institutions puissent profiter des économies d'échelle sans augmentation proportionnelle de la complexité.
Optimisation pilotée par les données : Les institutions adorent les données. Grâce à de nombreuses unités similaires, ils peuvent recueillir des informations puissantes pour optimiser les performances. Par exemple, ils peuvent déterminer quels bâtiments présentent les taux de renouvellement les plus élevés, quelle vue ou quelle disposition entraîne une majoration du loyer, etc., et s'en servir pour orienter les futurs achats ou améliorations. Nous avons mis en place des tableaux de bord pour un family office indiquant le loyer au mètre carré atteint pour chaque unité par rapport à l'indice du marché. Ils ont identifié deux unités sous-performantes, les ont légèrement rénovées (nouvelles cuisines), puis ont augmenté les loyers à mettre en marché lors du prochain bail. Voilà, un rendement supplémentaire de 0,5 % sur celles-ci, augmentant le rendement global du portefeuille de 0,1 %. Ces micro-optimisations sont possibles lorsque vous disposez d'actifs uniformes et de données granulaires. C'est très similaire à la façon dont un gestionnaire d'actifs peut modifier un portefeuille d'actions, sauf que ces modifications peuvent directement augmenter le loyer et la valeur. Avec les portefeuilles d'une chambre, vous avez laboratoire d'unités à expérimenter et à trouver la formule pour des rendements locatifs optimaux. Au fil du temps, un propriétaire institutionnel peut affiner les conditions de location, l'ameublement (certains proposent des locations meublées à des loyers plus élevés dans certaines zones — un client a réussi à meubler toutes ses unités DIFC pour des locataires corporatifs, augmentant le loyer de 15 %, soit plus que le prix du mobilier) et la composition des locataires afin de maximiser le NOI (bénéfice d'exploitation net). Et comme ils le font à grande échelle, même un petit pourcentage d'amélioration multiplié sur de nombreuses unités entraîne une forte augmentation de dollars.
Un retour sur investissement prévisible attirant des capitaux : J'ai observé un résultat intéressant : une fois qu'une institution a fait ses preuves avec un portefeuille de petites unités, elle le titrise ou le syndique parfois. Par exemple, un fonds peut utiliser le revenu stable pour garantir une obligation ou pour lever des fonds propres supplémentaires auprès d'investisseurs, mettant en évidence la constance du rendement. Ce n'est pas sans rappeler le mode de fonctionnement des grandes FPI, et en fait, je prévois d'autres FPI résidentiels aux Émirats arabes unis qui mettent en commun ces unités pour offrir aux investisseurs une part du gâteau locatif régulier. Pourquoi ? Parce que ces portefeuilles affichent trimestre après trimestre des flux de trésorerie stables presque similaires à ceux des obligations (avec des rendements bien supérieurs à ceux des obligations, par exemple 7 % contre peut-être 3 à 4 % pour les obligations des Émirats arabes unis). Pour le gestionnaire du fonds, cela permet de bénéficier d'un financement ou d'un capital d'expansion moins coûteux. Nous avons aidé un client à présenter les indicateurs de son portefeuille à une banque et celui-ci a obtenu une ligne de crédit pour acquérir davantage de parts à un faible taux d'intérêt, car la banque considérait le portefeuille comme une garantie très sûre (base de locataires diversifiée, actifs faciles à vendre et DSCR (couverture du service de la dette) élevée car le rendement des loyers dépassait les intérêts d'une bonne marge). Cela leur a permis de croître plus rapidement, ce qui, encore une fois, a permis de tirer parti des avantages de la stratégie institutionnelle. Essentiellement, le succès des investissements d'une chambre peut être mis à profit (au sens propre comme au figuré) pour attirer davantage de capitaux, ce qui constitue un cercle vertueux.
Exemple concret — Investir dans le style d'une caisse de pension : Pensez-y de cette façon : si un fonds de pension européen pouvait obtenir un rendement net de 6 à 7 % de manière fiable avec un faible taux d'inoccupation sur un portefeuille immobilier de premier ordre, il passerait à l'action. Beaucoup remarquent que c'est réalisable sur le marché résidentiel de Dubaï. Je connais personnellement un fonds de pension scandinave qui a construit discrètement environ 250 appartements à Dubaï au cours de la dernière décennie, réinvestissant les loyers pour en acheter davantage. Ils la considèrent comme une rente à long terme et ont bénéficié jusqu'à présent non seulement de revenus d'environ 7 %, mais également d'une croissance du capital (qu'ils n'ont même pas exploitée, ils se contentent de détenir). Il a surperformé bon nombre de leurs investissements nationaux, avec une plus faible variance. Ce type de validation institutionnelle met en évidence le fait que les unités d'une chambre ne sont pas qu'un marché de niche : elles peuvent constituer des titres de base pour les investisseurs sérieux à la recherche de rendements stables.Conclusion : En optant pour les appartements d'une chambre à grande échelle, les investisseurs institutionnels atteignent le Saint Graal : des rendements similaires à ceux des actions avec une stabilité comparable à celle des obligations. Ils bénéficient de la diversification, de la flexibilité et d'un actif liquide en pleine croissance aux côtés d'une ville en plein essor. Il s'agit d'une stratégie cachée à la vue de tous, qui passe maintenant au premier plan.
Si vous gérez ou conseillez un fonds d'investissement ou un investisseur institutionnel, voyons comment mettre en œuvre cette stratégie de manière efficace. Contactez-moi pour planifier un appel. Je peux fournir des simulations de portefeuille, vous mettre en contact avec des opportunités globales et définir un cadre de gestion et de reporting pour traiter un portefeuille dispersé d'un lit comme un actif cohérent, prêt pour les normes de reporting institutionnelles. Il est temps de penser au-delà des gratte-ciel. Parfois, posséder 100 appartements peut être plus gratifiant que de posséder un bâtiment. Exploitons ce potentiel pour votre fonds.
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