Je suis Laila Janik, PDG de MYS Real Estate, et je travaille avec des investisseurs institutionnels qui détiennent plus de 50 parts. Voici un aperçu de la façon dont ils gèrent toutes ces propriétés aussi facilement que s'il s'agissait d'un bâtiment, et comment appliquer ces principes même si votre portefeuille est en pleine croissance.
Gestion immobilière centralisée : Les grands acteurs centralisent les tâches. Au lieu de traiter 50 appartements comme 50 emplois distincts, ils en embauchent souvent un société de gestion immobilière pour gérer toutes les unités. Cela signifie qu'une seule équipe répond aux appels des locataires, organise la maintenance, perçoit les loyers, etc., pour l'ensemble du portefeuille. Par exemple, l'un de nos clients institutionnels possède 80 unités auprès d'une seule société de gestion. La société a un responsable dédié à son compte qui connaît parfaitement son portefeuille. Les problèmes sont suivis dans un seul système, les locataires ont un numéro de contact unique. En tant que propriétaire, l'investisseur reçoit un rapport consolidé par mois. C'est essentiellement comme si vous étiez propriétaire d'un immeuble de 80 unités, même si les unités sont réparties dans différentes tours. L'efficacité provient de la standardisation des processus : un modèle de bail unique pour tous les locataires (avec de légers ajustements par bâtiment si nécessaire), un compte bancaire pour tous les loyers (puis notre comptabilité trie quelle unité a payé quoi, mais le propriétaire voit un seul afflux). Ce rationalise la communication et la supervision — beaucoup plus facile que de faire affaire avec 80 agents différents ou de faire du bricolage avec 80 locataires. Si vous êtes un petit investisseur en pleine expansion, envisagez de vous associer à un bon gestionnaire immobilier une fois que vous aurez acheté une poignée d'unités. Il peut généralement vous accorder une réduction sur les frais (peut-être 5 % au lieu des 7 à 8 % du loyer standard, une fois que vous avez, disons, 5 propriétés ou plus). Cela vous soulage et permet de garder les choses uniformes.
Économies d'échelle en matière de maintenance : Lorsque vous gérez à grande échelle, vous pouvez également réaliser des économies de coûts par unité. De nombreux propriétaires institutionnels négocient contrats de maintenance annuels. Par exemple, ils peuvent avoir conclu un accord avec une entreprise de CVC pour entretenir tous les trimestres toutes les unités de climatisation de tous leurs appartements à un tarif groupé (garantissant ainsi des climatiseurs efficaces et moins de pannes). Ils peuvent également acheter des appareils électroménagers en gros (10 réfrigérateurs à la fois) et en garder quelques-uns de rechange. Ainsi, en cas de panne, le gestionnaire immobilier l'échange immédiatement et s'occupe des réparations hors ligne, c'est-à-dire virtuellement non temps d'arrêt pour le locataire. Parce qu'ils traitent en volume, les sous-traitants valorisent leur activité et priorisent leur travail. J'ai vu comment un seul appel d'un grand gestionnaire de portefeuille permet d'obtenir un service plus rapide que celui d'un propriétaire individuel, ce qui est triste mais vrai dans n'importe quel secteur d'activité. Les grands propriétaires conservent également souvent une « réserve d'entretien », c'est-à-dire un budget réservé et peut-être un bricoleur mandaté qui peut effectuer des réparations mineures sur les unités tous les jours. Un client institutionnel emploie un bricoleur à temps plein qui fait la rotation de ses propriétés pour effectuer de petites réparations, peindre entre deux locations, retoucher le coulis, etc., de manière préventive. Cela permet de maintenir les unités en parfait état et d'éviter que de petits problèmes ne se transforment en gros problèmes coûteux. Le coût unitaire de cet entretien proactif est faible lorsqu'il est étalé. Donc, plus d'unités = plus de pouvoir de négociation + capacité à justifier des ressources dédiées, ce qui se traduit par des opérations plus fluides et des locataires plus satisfaits. Si vous possédez, disons, 5 à 10 unités, vous pouvez imiter cela en établissant une bonne relation avec un service de bricoleur fiable. Donnez-leur du travail régulièrement et ils vous accorderont la priorité et peut-être un meilleur taux horaire.
Regroupement et rotation des locataires : Les institutions tirent parfois parti du fait d'avoir plusieurs unités situées à différents endroits pour conserver de bons locataires dans leur « écosystème ». Par exemple, si un locataire devient trop grand pour une chambre à coucher et souhaite un logement de deux chambres, un grand propriétaire peut avoir un logement à deux lits vacant dans un autre bâtiment. Il peut l'offrir et conserver ce locataire (réduisant ainsi les coûts de rotation). Ou si une entreprise locataire a besoin de 10 logements pour le personnel, un propriétaire institutionnel peut fournir plusieurs bâtiments dans le cadre d'un seul contrat. Cette capacité à réaffecter les locataires en interne est un avantage d'échelle.
Il permet de maintenir un taux d'occupation élevé. À plus petite échelle, même si vous possédez 3 à 4 logements, vous pouvez en bénéficier. Supposons que le travail d'un bon locataire le déplace de Marina à Business Bay ; si vous êtes propriétaire des deux, vous pourriez les déplacer de votre unité Marina à votre unité Business Bay, gardant ainsi un locataire de qualité sous votre toit, pour ainsi dire. Les grands propriétaires le font pour minimiser les temps d'arrêt et conserver des locataires de confiance au lieu de les perdre au profit d'un autre propriétaire. C'est un état d'esprit du portefeuille: maximisez le taux d'occupation et les revenus globaux, même si cela implique de remanier les locataires entre vos actifs.
Systèmes automatisés et pilotés par les données : Les institutions qui gèrent de nombreuses unités utilisent logiciel de gestion immobilière pour suivre les baux, les dates d'échéance des loyers, les journaux d'entretien, etc. Cela réduit les erreurs humaines et garantit que rien ne passe entre les mailles du filet. Les rappels pour les renouvellements de bail sont envoyés automatiquement aux locataires 90 jours à l'avance, par exemple, avec des conditions de renouvellement proposées (souvent liées à l'indice des loyers de la RERA) nikoliers-global.com). Si le locataire accepte, tant mieux ; sinon, ils savent qu'il faut prévoir d'inscrire cette unité au nouveau locataire. Tous les documents et paiements sont numérisés, ce qui facilite l'audit et l'analyse. Ils peuvent rapidement établir un rapport sur, par exemple, « les unités dont le loyer est en retard de plus de 10 jours » et demander à leur responsable de suivre en conséquence, mais souvent, les loyers tardifs sont de toute façon moins élevés grâce à une supervision professionnelle, car les locataires traitent un propriétaire d'entreprise avec la même rapidité qu'ils traiteraient, par exemple, leur facture DEWA. Certains grands propriétaires ont même un portail en ligne pour les locataires pour les demandes de service et les paiements de loyer (prélèvement automatique ou carte de crédit). Ces systèmes semblent sophistiqués, mais leurs versions sont également accessibles aux petits investisseurs.
Il existe des logiciels prêts à l'emploi (comme Yardi Breeze, Propertyware, etc.) qu'un portefeuille de 5 ou 10 unités peut utiliser à faible coût, ce qui vous permet d'obtenir une efficacité de suivi proche de celle d'une institution. Lorsque vous ajoutez des unités, il vous suffit de les saisir : le logiciel évolue.
Vue unique du portefeuille : L'un des principaux avantages de la gestion est peut-être de pouvoir examiner la forêt, et pas seulement les arbres. Institutions gérées par indicateurs de performance du portefeuille — pourcentage d'occupation global, rendement locatif total, coût d'entretien moyen par unité, etc. Ils ne sont pas liés émotionnellement à une propriété en particulier ; si l'une d'entre elles est sous-performante (problèmes de maintenance constants, HOA difficile, croissance des loyers inférieure au marché), ils la vendront et réinvestiront dans une meilleure propriété. Cette approche analytique permet d'optimiser leur portefeuille. En tant qu'investisseur individuel qui évolue, il est utile d'adopter cet état d'esprit dès le début : vous pouvez prendre des décisions fondées sur des données concernant la conservation ou la vente ou la prochaine étape d'achat.
Dans le cas de plusieurs logements, vous pouvez comparer et apprendre : « Hmm, les frais de service de mon logement dans cet immeuble sont bien inférieurs à ceux de celui-ci, mais les loyers sont similaires. Peut-être que mon prochain achat devrait être plus similaire. » Vous commencez à agir comme une mini-institution, en ajustant vos avoirs pour obtenir des rendements maximaux. Et comme les informations sont organisées (via ce logiciel ou des rapports de gestion), elles sont faciles à évaluer.
Conclusion : Ne craignez pas la croissance, avec la bonne structure et partenaires, la gestion de 5 ou 50 appartements d'un lit peut en fait être efficace et systématique. De nombreuses tâches sont consolidées et l'effort supplémentaire pour chaque nouvelle unité diminue de manière significative. En fait, les grands portefeuilles obtiennent souvent des résultats plus haute marges bénéficiaires grâce à l'efficacité d'échelle, comme nous l'avons vu.
Si vous êtes en train de développer votre portefeuille et que vous craignez de tout gérer, laissez-moi vous expliquer comment nous aidons nos clients institutionnels et multi-unités à simplifier les choses. Contactez-moi pour une consultation sur la mise en place d'un plan de gestion immobilière efficace, qu'il s'agisse de sélectionner une bonne société de gestion (ou un logiciel si vous le faites vous-même) ou de créer des processus standardisés à mesure que vous ajoutez des unités.
C'est comme si vous créiez votre propre « société » immobilière : cela demande un peu de travail, mais elle peut ensuite fonctionner comme sur des roulettes même si elle se développe. Vous vous concentrez sur les décisions stratégiques pendant que le quotidien se déroule sans heurts. Je suis là pour vous aider à faire ce saut en toute confiance, afin que vous puissiez profiter des avantages de l'échelle sans le chaos. ⚙🏢👍
