En tant que PDG de MYS Real Estate, j'ai eu des discussions approfondies avec des clients institutionnels au sujet de la trajectoire de Dubaï. Voici pourquoi les grands investisseurs investissent aujourd'hui dans les appartements à un lit, dans le cadre d'une stratégie pour les récompenses de demain.Surmonter l'essor démographique : Les plans stratégiques de Dubaï, tels que Vision 2040, prévoient que la population de la ville va plus que doubler d'ici 2040 kanebridgenewsme.com. Il ne s'agit pas d'un vœu pieux ; il est soutenu par des politiques attirant les talents, de nouveaux secteurs d'activité (tels que les visas pour les technologies et les travailleurs à distance) et des projets d'infrastructure de classe mondiale. Pour un investisseur institutionnel, cela signifie une chose : demande de logements soutenue pour les années à venir. En accumulant des unités d'une chambre dès maintenant, aux prix actuels, les institutions se positionnent comme des fournisseurs de logements clés dans une ville qui pourrait compter 6, 7, voire 8 millions d'habitants en 20 ans. C'est comme ceux qui ont investi dans l'immobilier à New York dans les années 1950 ou à Singapour dans les années 1980 : ils ont énormément profité de la croissance de ces villes. Dubaï a déjà ajouté plus de 120 000 résidents rien qu'en 2022 globalpropertyguide.com. Plus de personnes = plus de locataires = plus de revenus locatifs pour les propriétaires. Une institution qui achète, disons, 100 lits d'un lit aujourd'hui et qui se contente de les détenir trouvera un plus grand nombre de locataires en lice pour ces unités dans dix ans. Qu'est-ce que cela signifie ? Taux d'occupation élevé et capacité à générer des loyers élevés (sans parler de la hausse probable de la valeur des propriétés en raison d'une demande supérieure à l'offre). Essentiellement, les appartements à un lit sont jouer un rôle à long terme sur la population et la croissance économique de Dubaï — une pièce qui génère des flux de trésorerie positifs en attendant. Comparez cela aux investissements classiques à long terme qui peuvent immobiliser des liquidités avec des rendements intermédiaires minimes (comme investir dans des terres brutes). Ici, vous obtenez une appréciation à long terme et des revenus courants solides.
Résilience et diversification économiques : Investir à Dubaï, c'est également parier sur l'expansion de son économie. La ville ne se limite plus au pétrole ou au commerce : elle est en train de devenir une plaque tournante mondiale pour la finance, le tourisme, la logistique et les startups technologiques (il suffit de regarder l'afflux de sociétés de cryptographie et de fintech). Cette diversification signifie que le marché immobilier est moins sujet aux fortes fluctuations dues à des chocs sectoriels. Pour les institutions, cela signifie des rendements à long terme plus stables. Et si vous comparez les rendements locatifs à l'échelle mondiale, Dubaï se démarque (comme je l'ai mentionné dans des articles précédents) avec des rendements bruts d'environ 7 à 8 % ici, contre 3 à 5 % dans les autres grandes villes. phoree.ae phoree.ae). On s'attend à ce qu'à mesure que le marché de Dubaï arrive à maturité, les rendements se compriment légèrement (à mesure que la valeur des propriétés augmente), mais vous resterez probablement dans une position très favorable par rapport aux autres marchés. Dans un sens, en entrant dès maintenant, les institutions maintenir un rendement supérieur à la moyenne sur un marché qui arrive à maturité rapidement. Dans cinq ans, les rendements moyens seront peut-être de 5 à 6 % en raison de la hausse des prix ; ceux qui possédaient plus tôt bénéficieront d'un meilleur rendement sur les coûts. Les institutions pensent ainsi : acheter et conserver tout au long de la courbe de croissance. Et parce que Dubaï est attachée à des politiques favorables aux investisseurs (comme en témoignent l'introduction de visas de longue durée, la propriété 100 % d'entreprises étrangères, etc.), les institutions ont confiance dans stabilité à long terme de garder le capital ici.
Rendements composés par réinvestissement : De nombreux investisseurs institutionnels réinvestissent leurs rendements locatifs dans l'acquisition de plus d'actifs, ce qui accroît efficacement leurs rendements. Un portefeuille d'une chambre s'y prête parfaitement en raison de l'abordabilité des unités et de la liquidité. Par exemple, un fonds comptant 50 unités d'un lit pourrait utiliser les loyers nets d'un an ou deux pour acheter 5 unités supplémentaires. Aujourd'hui, ils en ont 55 qui produisent plus de revenus, ce qui permet d'acheter plus, et ainsi de suite. Sur une période de 10 à 20 ans, cette croissance cumulée, associée à l'appréciation naturelle et à l'augmentation des loyers (les loyers de Dubaï ont augmenté d'environ 27 % en 2022 dans le secteur résidentiel) globalpropertyguide.com), peuvent augmenter de manière significative la taille et la valeur du portefeuille. C'est ainsi que de petites acquisitions font boule de neige pour devenir un empire. Les institutions adorent la composition (qui n'aime pas ?). C'est comme le DRIP (réinvestissement des dividendes) mais sous forme immobilière. La hausse des loyers à Dubaï (stimulée par l'essor démographique et la croissance économique) dynamise cette stratégie : chaque année, les loyers augmentent, ce qui permet de réinvestir encore plus de liquidités. J'ai observé une société d'investissement basée aux Émirats arabes unis passer de 20 unités à 80 unités en 6 ans, principalement en réinvestissant les revenus locatifs et en refinançant de manière sélective ses capitaux propres pour en acheter davantage. La valeur de leurs actifs et leurs revenus ont quasiment quadruplé au cours de cette période, une stratégie à long terme qui a porté ses fruits en relativement peu de temps, grâce à la phase de croissance robuste de Dubaï.
Chiffres révélateurs et projections : Faisons une hypothèse : une institution achète 100 appartements d'un lit pour une moyenne de 1 million d'AED chacun = 100 millions d'AED. Supposons un rendement brut actuel de 7 %, soit un loyer de 7 millions d'AED par an. Les dépenses nettes peuvent être de 5 millions de dollars (rendement net de 5 %). Ils ont une durée de 10 ans. Supposons prudemment que le loyer annuel augmente de 3 % (en fait, il a été plus élevé récemment). globalpropertyguide.com, mais soyons prudents) — le loyer passe donc à environ 9,4 millions de dollars par an d'ici la dixième année. Supposons également que la valeur des propriétés s'apprécie légèrement de 4 % par an (encore une fois, c'est prudent compte tenu des performances passées) globalpropertyguide.com) — la valeur de 100 M devient ~148 M à l'année 10. Ainsi, en 10 ans, ils ont gagné environ 77 millions de dollars en loyer (s'ils sont cumulés) et ont gagné 48 millions de dollars en valeur d'actif. Cela représente un rendement total de 125 % (composé d'environ 8,5 % par an), même avec ces hypothèses modestes, et l'entreprise pourrait réinvestir le loyer pour le faire grimper. Peu d'autres investissements présentant un tel profil de stabilité peuvent l'égaler. S'ils obtenaient un financement bon marché au départ, les rendements seraient plus élevés. Le fait est que les indicateurs à long terme semblent très sains. Les institutions mettent en œuvre ces scénarios et en voient clairement le mérite.
Un exemple concret : un fonds souverain du CCG a discrètement acquis des dizaines d'unités résidentielles à Dubaï en 2011-2012 alors que les prix étaient bas. En 2022, ils ont non seulement profité d'une décennie de rendements locatifs (au cours de laquelle la population de Dubaï est passée de 2 millions à 3,5 millions d'habitants), mais la valeur de leur portefeuille a presque doublé (2011 a été un creux du marché, 2022 presque un sommet). Ils ont en fait décidé de ne pas vendre mais de continuer à détenir pour le rendement locatif, ce qui est devenu une source de revenus permanente pour leur fonds national. Ils y voient un enjeu à long terme dans le succès de Dubaï, tout en versant des dividendes (revenus locatifs). C'est une forte approbation de Dubaï en tant que projet de longue haleine.
Conclusion : Pour les investisseurs institutionnels qui se profilent à l'horizon, les appartements d'une chambre à coucher de Dubaï ne sont pas seulement des opportunités de rendement à court terme, ils constituent un investissement stratégique dans l'avenir d'une ville mondiale en plein essor. Ils permettent à un fonds de tirer parti de la croissance prévue de Dubaï grâce à une approche stable et à faible risque. Il s'agit de planter des graines dès maintenant pour garantir une forêt de revenus plus tard.
Si vous représentez un investisseur institutionnel ou un family office avec une vision à long terme, voyons comment structurer un portefeuille résidentiel à Dubaï pour atteindre vos objectifs. Contactez-moi directement. Je peux fournir des prévisions de marché détaillées, aider à identifier de grandes opportunités et créer un plan d'évolution au fil du temps, y compris des projections sur la croissance des loyers et des stratégies de sortie à long terme.
Aligner votre portefeuille sur l'avenir de Dubaï pourrait être l'une des décisions les plus gratifiantes que vous prendrez au cours de la prochaine décennie et au-delà. Je suis là pour m'assurer que votre pari sur Dubaï soit exécuté avec précision et prévoyance institutionnelles. 🌇📈
