Je suis Laila Janik, PDG de MYS Real Estate, et j'ai aidé des investisseurs à transformer de simples appartements en locations de vacances à revenus élevés. Voici comment vous pouvez faire de même avec un appartement d'une chambre : en faire votre « mini-hôtel » personnel et en récolter les fruits.
La demande de lits simples domine la demande de courts séjours : Les voyageurs qui se rendent à Dubaï recherchent souvent le confort d'un appartement : une cuisine pour préparer un repas, un salon pour se détendre, plus d'espace qu'une chambre d'hôtel. Les unités d'une chambre constituent l'endroit idéal pour de nombreux touristes (amis voyageant ensemble, couples, familles nombreuses) et les voyageurs d'affaires qui souhaitent se sentir comme chez eux lors de longs voyages. C'est pourquoi les appartements d'une chambre représentent environ 70 % des locations de courte durée à Dubaï shosty.com. Si vous faites défiler Airbnb pour Dubaï, vous verrez une infinité d'options pour un lit, et notez que leurs calendriers sont fréquemment réservés. En en possédant un, vous exploitez ce marché vaste et constant. Vous n'êtes pas en train d'expérimenter une idée qui n'a pas fait ses preuves ; vous entrez dans un segment bien établi où la demande est prévisible. Mieux encore, si vous choisissez judicieusement l'emplacement, par exemple à proximité de centres touristiques (centre-ville, marina) ou de lieux d'événements, vous pouvez atteindre des taux d'occupation comparables à ceux des hôtels. Il est courant que les lits d'un seul lit voient 80 à 90 % d'occupation en haute saison (J'ai vu certains hôtes maintenir une tarification intelligente à plus de 85 % tout au long de l'année). Ce sont des statistiques similaires à celles des hôtels, ce qui est incroyable si l'on considère que vous êtes une seule personne qui gère une unité (ou deux unités), ce qui témoigne de la solidité du marché.
Maximisation du tarif par nuit : Parlons des recettes. La beauté de la location à court terme est recharge pendant la nuit, ce qui représente bien plus qu'un loyer à long terme calculé au prorata. Pour un exemple approximatif, prenons un appartement d'une chambre dans la marina de Dubaï. À long terme, peut-être qu'il loue pour 8 000 AED par mois (~ 96 000 AED par an). À court terme, vous pourriez atteindre une moyenne de 500 AED par nuit en haute saison et de 300 AED en basse saison. Supposons une moyenne d'environ 400 AED sur l'année. À environ 70 % d'occupation (255 nuits) airbtics.com, soit 102 000 AED bruts. Si vous parvenez à augmenter le taux d'occupation à 80 %, cela représente environ 292 nuits = 117 000 AED bruts. Certains de nos clients dont les annonces sont bien gérées obtiennent plus de 130 000 AED par an pour des propriétés similaires (ils ont atteint environ 85 % d'occupation à un taux moyen d'environ 450 AED en tant que Superhosts et en optimisant au maximum). Même après déduction des frais d'hébergement (nettoyage, gestion, services publics inclus), le loyer net est souvent supérieur au loyer conventionnel. Et voici le point fort : vous êtes payé d'avance. Sur Airbnb, les voyageurs paient au moment de la réservation (Airbnb vous retient et vous paie à l'arrivée), de sorte que vous n'avez jamais à payer le loyer. Comparez cela à un locataire de longue durée qui risque de ne pas payer ou de payer en retard : en tant qu'hôte, vous recevez chaque semaine de nouveaux voyageurs qui payent à l'avance. Risque diversifié pour les clients et pas de tracas liés à la collecte.
S'adapter aux saisons et aux événements : Les locations de courte durée permettent de l'agilité. Si un événement important (par exemple une exposition universelle ou un grand festival) se produit, vous pouvez augmenter les tarifs pour ces semaines-là (j'ai eu des clients qui ont triplé leur tarif par nuit pendant la semaine du Nouvel An ou le mois d'ouverture de l'Expo et ils ont quand même plein de réservations). À l'approche de la basse saison, vous pouvez accepter des réservations d'un mois de la part de nomades numériques ou proposer une légère réduction pour garantir l'occupation (nous avons vu de nombreux hôtes Airbnb proposer des offres « Travaillez depuis Dubaï » pendant la période d'accalmie pandémique et ont rempli leurs places). Vous ne pouvez pas le faire avec un bail annuel bloqué. Cela signifie qu'en un an, vous pouvez réellement capter la hausse des pics tout en lissant les plus bas, ce qui entraîne une moyenne plus élevée. Il faut de l'attention ou un bon gestionnaire immobilier doté d'outils de tarification dynamiques. De nombreux hébergeurs utilisent des logiciels tels que PriceLabs pour ajuster automatiquement les prix en fonction de la demande, comme le font les compagnies aériennes. Le marché de Dubaï présente des tendances distinctes (hausse d'octobre à mars, baisse en été, hausse des vacances et des événements) : en alignant vos prix, vous maximiser le revenu annuel total. Les données d'AirDNA indiquent Les locations de courte durée à Dubaï ont enregistré un chiffre d'affaires annuel moyen d'environ 147 000 AED avec un taux d'occupation de 69 % airbtics.com; les hôtes intelligents surpassent cela grâce à des ajustements judicieux (certains dépassent les 180 000 AED sur les unités premium). L'opportunité n'est donc pas statique : un hébergeur proactif peut vraiment être plus performant.
Qualité et expérience = évaluations 5 étoiles : Pour vraiment gagner, vous devez offrir une expérience similaire à celle d'un hôtel (ou mieux). Et franchement, c'est tout à fait faisable avec une chambre. Vous vous assurez qu'il est bien meublé (cela ne doit pas nécessairement être cher, le chic IKEA et une décoration de bon goût peuvent faire des merveilles). Équipez-le : une connexion Wi-Fi rapide (indispensable), Netflix à la télévision, une cuisine entièrement équipée avec des ustensiles, peut-être des guides ou des jeux de société pour apporter une touche d'attention. Investissez ensuite dans des photos professionnelles, car cela peut augmenter considérablement les réservations. Enfin, révélez l'hôtelier qui sommeille en vous : pensez à quelques touches personnelles (un panier de bienvenue avec des snacks ou une lettre de bienvenue, par exemple). Je conseille toujours aux clients de dépenser ces 200 AED supplémentaires pour un équipement de bienvenue. Cela donne souvent lieu à de bonnes critiques mentionnant « un hôte attentionné », ce qui attire plus de réservations. Au fur et à mesure que les avis s'accumulent et obtiennent en moyenne 4,8 à 5 étoiles, l'algorithme d'Airbnb vous donne un coup de pouce (et peut-être le statut de Superhost), ce qui vous permet de gagner en visibilité et vous pouvez facturer un peu plus cher car les voyageurs vous font confiance. J'ai vu des hôtes capables de facturer des tarifs d'environ 10 à 15 % au-dessus de la moyenne locale après avoir reçu plus de 50 commentaires élogieux. Les clients paient plus cher pour la fiabilité. En résumé, offrez une expérience, pas seulement une location. De nombreux hôtes individuels peuvent surpasser les hôtels professionnels en matière d'accueil en ajoutant leur touche personnelle et leur réactivité (communication rapide, flexibilité lors de l'enregistrement et du départ lorsque cela est possible, etc.). Il est rentable en termes d'occupation et de tarif. L'un de mes clients, Arjun, est ingénieur à plein temps mais superhost Airbnb à temps partiel. Il possède un JBR d'une chambre. Il a beaucoup automatisé (serrure intelligente pour l'enregistrement automatique, nettoyeur qui connaît la routine entre les clients) et traite les clients comme des amis en visite. Il donne des conseils rapides sur les restaurants et a même aidé un client à préparer une surprise d'anniversaire. Son logement n'est presque jamais vide (97 % d'occupation l'an dernier !) et il a augmenté les tarifs de 20 % depuis ses débuts parce que la demande pour son logement ne cesse de dépasser l'offre. Les gens font une nouvelle réservation auprès de lui à leur retour. Son secret ? « Il suffit de se soucier de l'expérience du client autant que du loyer », affirme-t-il. C'est simple, mais tout le monde ne le fait pas, et c'est pourquoi il gagne beaucoup d'argent. Cette histoire montre comment même une chambre à coucher, lorsqu'elle est gérée avec cœur et efficacité, peut devenir à la fois une petite source de revenus et un passe-temps.
Conclusion : En mettant en vente un appartement d'une chambre sur les plateformes Airbnb/court-séjour, vous le convertissez d'une location statique en un actif dynamique à haut rendement. C'est un investissement actif avec une hospitalité pratique, mais les bénéfices sont importants dans l'environnement touristique de Dubaï. Que vous hébergiez vous-même ou que vous engagiez un manager, une chose est sûre : le marché Airbnb de Dubaï pour les chambres individuelles est florissant et il y a de la place pour les nouveaux hôtes qui le font correctement.
Vous souhaitez explorer cette stratégie de location à court terme ? N'hésitez pas à nous contacter. Je peux vous aider à déterminer laquelle de vos propriétés (ou vos achats potentiels) serait la plus performante en tant qu'Airbnb, à quels types de tarifs par nuit et d'occupation vous pouvez vous attendre, et vous mettre en contact avec un gestionnaire de maisons de vacances digne de confiance si vous préférez une approche directe. Nous élaborerons un plan pour transformer votre chambre en un actif rentable cinq étoiles. Dubaï a accueilli plus de 14 millions de visiteurs l'année dernière. Assurons-nous que certains d'entre eux séjournent (et payent) votre propriété la prochaine fois. 🏷🏠✨
