Lorsque nous parlons d'investissements institutionnels dans l'immobilier, nous imaginons souvent des développements de grande envergure ou des propriétés commerciales.
Mais voici un changement de paradigme : Les investisseurs institutionnels et les fonds avertis se tournent de plus en plus vers des portefeuilles d'appartements d'une chambre à Dubaï. en tant que stratégie pour des rendements stables et évolutifs. En tant que PDG de MYS Real Estate, j'ai eu le privilège de travailler avec des family offices et des sociétés d'investissement, et j'ai pu constater comment acheter en gros et se concentrer sur le volume sur le marché de la location résidentielle peut donner d'excellents résultats. Voyons pourquoi les appartements d'une chambre sont intéressants, non seulement pour les propriétaires individuels, mais aussi pour les acteurs institutionnels qui gèrent des millions de personnes.
Évolutivité et remises groupées :
Les promoteurs immobiliers de Dubaï sont très accueillants envers les gros acheteurs. Si vous êtes un investisseur institutionnel qui souhaite acquérir, par exemple, 20 unités dans un nouveau bâtiment, vous pouvez souvent négocier des remises importantes ou des conditions de paiement avantageuses. Cela signifie que votre coût unitaire effectif est inférieur, ce qui augmente votre rendement dès le départ. Par exemple, un fonds qui s'engage à acheter un étage entier d'appartements d'une chambre sur plan pourrait bénéficier d'une réduction de 5 à 10 % sur les prix catalogue. Lorsque ces unités commencent à être louées aux taux du marché, le rendement sur le prix d'achat réduit est plus élevé — parfois en appuyant sur les chiffres les plus élevés ou au-delà. Nous avons vu des scénarios dans lesquels un investisseur massif a effectivement bloqué un 9 % de rendement en raison de leur prix d'entrée inférieur, tandis que les acheteurs individuels du même bâtiment en bénéficiaient entre 7 et 8 %. C'est un cas classique de achat en gros et location au détail. De plus, les promoteurs proposent souvent des avantages pour les offres groupées, comme une exonération des frais de service pendant un an ou des contrats de location garantis pour les deux premières années. réduction des risques liés à l'investissement au cours de la période initiale.
Des rendements constants, des risques diversifiés :
En répartissant le capital entre portefeuille de nombreuses unités d'une chambre, les institutions peuvent obtenir des rendements agrégés très constants. Considérez chaque appartement comme une petite source de revenus ; lorsque vous en avez des dizaines ou des centaines, la loi des grands nombres entre en jeu. Quelques chambres vacantes ou des réparations mineures dans une unité ne font que réduire votre revenu global. Essentiellement, vous êtes atténuer les risques sur l'ensemble de votre portefeuille. La performance devient plus prévisible, à l'instar d'un instrument à revenu fixe, mais avec une croissance intégrée (appréciation des loyers et croissance de la valeur des propriétés). Les rendements locatifs bruts actuels des appartements à Dubaï se situent autour de 7 à 8 % en moyenne globalpropertyguide.com, qui est déjà en bonne santé. Un investisseur institutionnel possédant un portefeuille d'appartements diversifié peut facilement cibler cette fourchette. Dans certaines communautés florissantes (pensez à Dubai Marina, JLT, JVC), les rendements des appartements ont atteint 8 à 9% récemment nikoliers-global.com. Et n'oubliez pas que ces rendements ont en fait augmenté au cours de l'année écoulée, alors que les loyers augmentaient, en 2023, les rendements des appartements ont augmenté d'environ 0,4 point de pourcentage, pour atteindre une moyenne de 7,5 % à la fin de l'annéenikoliers-global.com.
Cela indique que les loyers ont suivi le rythme (voire dépassé) la valeur des propriétés. Pour un gros investisseur, c'est le signe d'un marché locatif robuste où les revenus suivent l'appréciation des actifs. C'est le type d'équilibre que vous recherchez pour un flux de trésorerie stable et une croissance à long terme du portefeuille.
Efficacité opérationnelle :
La gestion d'un grand nombre de petites unités peut sembler complexe sur le plan logistique, mais l'écosystème immobilier de Dubaï la rend relativement simple. Les sociétés de gestion immobilière professionnelles ont l'habitude de gérer des portefeuilles pour des clients institutionnels. Avec les bons partenariats, un investisseur institutionnel peut essentiellement « externaliser » la gestion quotidienne de ces unités (sélection des locataires, perception des loyers, entretien, etc.) à un prix raisonnable, et bénéficier de économies d'échelle. Par exemple, les contrats de maintenance peuvent être négociés en bloc ; une société de gestion peut obtenir un tarif fixe pour l'entretien de toutes les unités de climatisation dans 50 appartements, ce qui est moins cher par unité que ce que paierait un propriétaire individuel. La technologie joue également un rôle important : il existe des plateformes de gestion de portefeuille et même des outils de tarification pilotés par l'IA qui peuvent optimiser les loyers de manière dynamique sur l'ensemble de vos unités. Le résultat est que les frais généraux, par unité, diminuent de manière significative lorsque vous gérez plusieurs unités identiques ensemble. Je dis souvent qu'un immeuble rempli d'appartements d'une chambre peut être géré presque comme une « usine de location » : il est hautement efficace, automatisé et rentable. En outre, la demande des locataires pour des lits individuels est si élevée que les coûts de marketing et les périodes d'inoccupation sont minimes, en particulier lorsque vous avez une équipe professionnelle qui s'occupe du placement des locataires. Il n'est pas rare qu'un propriétaire institutionnel ait des taux d'occupation de l'ensemble de leur portefeuille supérieurs à 95 % sur le marché actuel, car chaque fois qu'un locataire part, il y a une file de locataires qui attendent (cela se reflète dans toute la ville) nouveau les contrats de location ont bondi et les locataires renouvellent leurs contrats à des taux élevés, compte tenu de l'afflux de résidents globalpropertyguide.com).
Pourquoi choisir Dubaï pour cette stratégie ?
Deux raisons principales : croissance et liquidité. Le marché immobilier de Dubaï est exceptionnellement liquide pour une ville mondiale : le total des transactions a atteint un niveau record en 2024 (plus 180 000 transactions, d'une valeur de 522 milliards d'AED!) globalpropertyguide.com. Les appartements constituaient la majorité de ces transactions, ce qui signifie que si un investisseur institutionnel souhaite se rééquilibrer ou se retirer, il existe un vaste marché d'acheteurs prêts. Comparez cela à certaines villes où le déchargement d'un important portefeuille résidentiel peut prendre des années. À Dubaï, d'autres fonds, des particuliers fortunés et même des entités soutenues par le gouvernement souhaitent absorber de tels actifs. Deuxièmement, la croissance : la population et la trajectoire économique de la ville signifient la demande de loyers et la valeur des propriétés ont un fort vent favorable. Grâce à des initiatives visionnaires (Dubaï vise à passer d'environ 3,5 millions de personnes à 7,8 millions d'ici 2040) kanebridgenewsme.com), un investisseur d'aujourd'hui peut parier sur un pool de locataires beaucoup plus important demain. Plus de personnes = plus de locataires = plus de revenus pour ceux qui possèdent un parc résidentiel. Ce n'est pas seulement théorique ; ces deux dernières années, les loyers ont augmenté d'environ 17 % par an à Dubaï globalpropertyguide.com, et le taux d'occupation s'est resserré, reflétant cette forte demande. Les institutions qui ont une vision à long terme s'en rendent compte et en tirent parti.
Enfin, parlons-en étude de cas : un fonds d'investissement régional Je sais que j'ai commencé à acquérir des appartements d'une chambre dans trois développements de milieu de gamme différents en 2021. Ils ont amassé environ 100 unités à un prix moyen de 900 000 AED chacune (combinaison d'offres groupées et d'achats au comptant). En 2024, ces unités produisaient collectivement un rendement brut d'environ 8 %. Le fonds bénéficie d'un flux de revenus locatifs mensuels stables qui rivalise avec ce que certaines FPI obtiennent grâce à des contrats de location commerciaux plus risqués. Et surtout, la valeur de marché du portefeuille a augmenté d'environ 25 %, compte tenu de la hausse des prix de l'immobilier. Leur stratégie était de traitez ces appartements presque comme des obligations à haut rendement: plusieurs petits actifs, chacun générant des loyers, avec la sécurité de l'immobilier sous-jacent. Cela rapporte énormément. Ils se sont depuis agrandis pour acheter davantage d'unités d'une chambre sur plan, essentiellement en répétant la formule à mesure que de nouvelles fournitures seront mises en ligne.
En résumé, pour les investisseurs institutionnels, les appartements d'une chambre à Dubaï ne sont pas du tout « trop petits », ce sont des éléments constitutifs. Une fois multipliés, ils deviennent un puissant moteur pour des rendements constants et évolutifs. Vous bénéficiez du double avantage de revenus locatifs stables et exposition à un marché immobilier en pleine croissance, tout en diversifiant les risques entre de nombreuses unités.
Si vous représentez un fonds ou gérez un groupe d'investisseurs intéressés par Dubaï, discutons-en. Contactez-moi directement, et je peux partager des informations sur le terrain sur les opportunités de masse, vous mettre en contact avec des services de gestion fiables et vous aider à élaborer une stratégie visant à faire du segment des chambres à coucher de Dubaï un élément performant de votre portefeuille institutionnel. L'immobilier de Dubaï est favorable aux institutions, et nous sommes là pour faire en sorte que votre entrée soit stratégique et rentable. 🤝🏢📈
