Je suis Laila Janik de MYS Real Estate et j'ai été consultante pour des investisseurs institutionnels qui envisagent Dubaï. Aujourd'hui, je veux lever le rideau sur la façon d'acheter en vrac — en particulier, de nombreux logements d'une chambre — est une stratégie qui génère de gros rendements pour les acteurs institutionnels.
Économies d'échelle lors des acquisitions : Les grands investisseurs ont l'avantage de la taille et ils l'exploitent dès la phase d'achat. L'achat de plusieurs unités en une seule fois permet souvent de bénéficier de remises importantes de la part des développeurs. Cela signifie que votre coût unitaire effectif est inférieur, ce qui augmente votre rendement (et les gains d'appréciation potentiels) dès le premier jour. Par exemple, un acheteur institutionnel peut s'engager à acheter 10 ou 20 appartements d'une chambre dans un nouveau développement et négocier un prix de gros inférieur de 5 à 10 % à ce que paient les acheteurs individuels. Lorsque ces unités sont louées aux taux du marché, le rendement sur les coûts peut être de 8 % au lieu de 7 %, une hausse significative qui, pour un fonds, peut se traduire par des millions de bénéfices supplémentaires au fil du temps. Nous avons négocié des transactions dans le cadre desquelles un family office a acquis plusieurs unités à la fois et économisé près de 1 million d'AED grâce à la tarification groupée, augmentant directement leur retour sur investissement. De plus, les promoteurs proposent souvent des édulcorants pour les transactions groupées, par exemple en annulant 4 % des frais du département de l'immobilier de Dubaï ou en proposant des plans de paiement prolongés après la remise des contrats, réduction des risques liés à l'investissement. En bref, les institutions « acheter en gros » pour ensuite gagner effectivement des loyers « de détail », en saisissant cet écart comme un rendement supplémentaire.
Rendement constant, base de locataires diversifiée : Un autre angle institutionnel est la répartition des risques. Au lieu d'un immense bâtiment avec un locataire principal (dont le départ entraîne une perte importante de revenus), un portefeuille de nombreuses chambres compte des dizaines de locataires indépendants. Quelques postes vacants à un moment donné ne nuiront pas de manière significative au revenu global. En fait, il est probable que d'autres unités soient surperformantes pour équilibrer le chiffre d'affaires. En disposant d'unités réparties dans différents bâtiments ou zones, les institutions évitent tout point de défaillance unique. Il est peu probable que toutes les unités soient vacantes en même temps (surtout sur le marché dynamique de Dubaï). Cela se traduit par flux de trésorerie très constant dont les institutions ont besoin pour s'acquitter de leurs obligations (comme le paiement des investisseurs ou des intérêts). Il n'est pas rare que le portefeuille d'appartements d'un gros investisseur se maintienne Plus de 95 % d'occupation toute l'année, créant ainsi un flux de revenus proche de celui d'une rente. J'ai vu les données d'un fonds selon lesquelles, même au début de 2021 (période de COVID), le taux d'occupation de son portefeuille résidentiel n'a chuté qu'à 91 % au plus bas et a rebondi rapidement, bien plus facilement que la volatilité des dividendes en actions ou même les flux de location de bureaux au cours de cette période. Le gestionnaire du fonds m'a dit : « Ces petites unités se sont révélées être la partie la plus résiliente de l'ensemble de notre portefeuille mondial. » Cela en dit long. D'une certaine manière, elles se comportent comme une obligation à haut rendement, tout en offrant une protection contre les hausses et l'inflation (puisque les loyers peuvent s'ajuster à la hausse en fonction du marché chaque année, comme nous l'avons vu en 2022 avec des loyers bondissant de plus de 20 %) globalpropertyguide.com).
Opérations en vrac et rentabilité : La gestion de nombreuses petites unités peut sembler exigeante en main-d'œuvre, mais les institutions en font une opération bien huilée. Beaucoup font appel à une seule société de gestion immobilière pour tout gérer, de la recherche de locataires à la maintenance de l'ensemble du portefeuille. Cette approche à guichet unique permet de réduire les frais de gestion par unité (vous pouvez négocier des frais de gestion pouvant atteindre 4 à 5 % pour un portefeuille important, contre 7 à 8 % pour un investisseur de détail). Cela signifie également que si, par exemple, 3 unités de climatisation doivent être remplacées dans 3 appartements, le gestionnaire immobilier peut obtenir une offre groupée ou faire appel à une équipe de maintenance dédiée pour s'en occuper en une seule fois, minimisant ainsi les temps d'arrêt et les coûts. L'un de nos clients institutionnels possédait 15 unités dans un bâtiment ; nous avons fait appel à un personnel d'entretien dédié pour visiter l'immeuble chaque semaine et résoudre de manière proactive tout problème mineur lié aux locataires de l'un des 15 logements. Le résultat ? Des locataires plus satisfaits (les renouvellements ont donc augmenté) et pratiquement aucune réparation majeure, car les petits problèmes étaient résolus avant qu'ils ne deviennent importants. Le économie d'échelle cela signifiait qu'il était possible d'avoir ce niveau de service, qu'un propriétaire d'une seule unité pourrait ne pas gérer. De plus, avec de nombreuses unités, une institution peut justifier des technologies avancées, comme l'utilisation de logiciels pour suivre les baux, automatiser les rappels pour les renouvellements ou le paiement des loyers, etc. Elle traite les choses presque comme si elle gérait un hôtel ou un complexe multifamilial, simplement géographiquement dispersé. Ce niveau de professionnalisme a tendance à attirer et à conserver de bons locataires (certains locataires préfèrent louer auprès d'un propriétaire professionnel, car c'est plus prévisible). En fin de compte, cela réduit les coûts de vacance et de rotation, augmentant les rendements nets.
Diversification du portefeuille et croissance à long terme : N'oublions pas pourquoi de nombreuses institutions le font à Dubaï : elles ont une vision à long terme. La population de Dubaï croît rapidement (elle devrait doubler d'ici 2040)
kanebridgenewsme.com, et l'augmentation du nombre de personnes signifie une demande accrue de locations d'un lit. Les investisseurs institutionnels adorent se positionner en avance sur ces tendances. En achetant une chambre aujourd'hui, ils mettent en banque des terrains et des logements pour l'ensemble de la population de demain, tout en percevant un loyer en attendant. C'est un peu comme si une société pétrolière achetait des puits de pétrole : vous détenez une ressource qui ne fera que gagner en valeur à mesure que l'offre se resserrera par rapport à la demande, et vous la monétisez en cours de route. Comme il est relativement facile de vendre un lit pièce par pièce, un établissement pourrait également choisir de vendre progressivement des logements aux propriétaires-occupants dans un délai de 10 ans, par exemple, afin de réaliser des plus-values, un peu comme un promoteur immobilier, mais après avoir profité d'une décennie de revenus locatifs. Il s'agit d'une stratégie à double sortie (vente en gros à un autre fonds ou au coup par coup aux particuliers). Quoi qu'il en soit, ils disposent de la flexibilité nécessaire pour maximiser les rendements. Ce type de planification est exactement ce que de nombreux fonds décrivent dans leurs stratégies. Je me souviens d'un étude de cas d'un family office du CCG qui investissait traditionnellement dans les actions et l'hôtellerie.
Ils se sont aventurés dans l'achat de 50 studios et appartements d'une chambre en 2019-2020. Avance rapide jusqu'en 2023 : leur prix d'acquisition moyen était d'environ 800 000 AED, et ces unités ont aujourd'hui une valeur moyenne de 1,1 million d'AED (beaucoup d'appréciation à l'ère de l'Expo). Entre-temps, ils les louent depuis le début, collectant environ 3 millions d'AED de loyer par an sur l'ensemble du portefeuille. Leur stratégie a porté ses fruits de deux manières : une importante plus-value du capital et des rendements locatifs robustes (leur rendement sur le coût initial est aujourd'hui supérieur à 9 % grâce à la hausse des loyers et à leur base de moindre coût). Ils m'ont dit que, par rapport à certains actifs hôteliers instables, ces unités étaient « ennuyeuses et merveilleuses » : un minimum de drame, juste des performances stables. Et s'ils ont besoin d'en liquider une partie pour lever des fonds pour une autre entreprise, ils peuvent facilement en vendre une poignée sans déranger les autres. Cette option de liquidité n'existe pas, par exemple, dans un grand centre commercial que vous vendez en entier ou pas du tout.
Conclusion : Pour les investisseurs institutionnels, les appartements d'une chambre à Dubaï peuvent sembler être un jeu d'enfant, mais ensemble, ils constituent un portefeuille puissant. Il s'agit d'une stratégie visant à exploiter la puissance de nombreux petits actifs stables pour obtenir de grands résultats : des revenus constants, un faible risque de vacance, une liquidité élevée et de solides perspectives de croissance. D'une certaine manière, c'est une variante moderne de « ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier » : mettez de nombreux œufs dans de nombreux paniers et regardez-les tous éclore régulièrement.
Si vous gérez un family office, un fonds ou un grand groupe d'investissement et que vous souhaitez explorer cette stratégie de « nombreux petits actifs », voyons comment l'exécuter efficacement. Contactez-moi pour en savoir plus sur la recherche d'offres groupées (nous avons souvent vent de développeurs ou de portefeuilles disponibles), la mise en place d'une gestion groupée et l'optimisation d'un tel portefeuille pour des rendements maximaux. Le marché des chambres à coucher de Dubaï n'est pas réservé aux petits investisseurs, c'est un domaine où les grands acteurs gagnent discrètement gros, un appartement à la fois. Faisons en sorte que vous ayez une longueur d'avance. 🏢📊🏠
