Je m'appelle Laila Janik, PDG de MYS Real Estate et je suis également expatriée. J'ai vu des investisseurs expatriés tirer parti de leurs connaissances du terrain pour obtenir des résultats exceptionnels que les investisseurs étrangers ne peuvent souvent pas obtenir. Voici comment le fait d'être local vous donne un avantage mondial sur le marché immobilier de Dubaï.
Repérez d'abord le potentiel du quartier : Vous vous souvenez de l'essor de la marina de Dubaï il y a 15 ans ? Ceux qui ont acheté tôt ont fait des victimes. En tant qu'expatrié local, vous avez souvent vent de la « prochaine grande nouveauté » à Dubaï avant que cela ne soit inscrit dans les rapports immobiliers. Peut-être que vous passez devant un chantier de construction tous les jours et que vous remarquez l'arrivée d'un nouveau centre commercial ou d'une nouvelle ligne de métro, ce qui indique que le quartier va gagner en popularité. Ou vous apprenez d'un ami d'Expo City qu'un énorme développement y est prévu, ce qui indique une future demande de logements. En étant ici, vous voyez très tôt des catalyseurs de croissance. Vous pouvez acheter une chambre dans un quartier comme Dubai Creek Harbour ou Mohammed Bin Rashid City avant que les prix n'augmentent, parce que vous avez visité le site ou assisté aux tournées de promotion des développeurs en ville. Un investisseur étranger peut attendre que le projet soit à moitié terminé et que les prix augmentent (ou ne pas le réaliser complètement).
Vos « scoops » locaux vous donnent une longueur d'avance. Des clients expatriés ont acheté dans des communautés récemment créées (comme Town Square en 2017, lorsque de nombreux étrangers étaient sceptiques). Ils ont loué ces unités facilement à d'autres expatriés qui adorent le concept, et maintenant les valeurs ont augmenté alors que Town Square est devenue une communauté florissante. Ils sont essentiellement acheté à bas prix grâce à une condamnation précoce due à une exposition locale, et récoltez maintenant la plus-value du capital.
Comprendre l'état d'esprit des locataires : Parce que vous partagez votre culture et vos expériences quotidiennes avec de nombreux locataires, vous pouvez mieux « commercialiser » votre propriété. Vous savez quelles sont les priorités d'un locataire expatrié : c'est peut-être proximité d'une école (vous avez entendu des parents parler de la gestion des écoles dans votre bureau), ou de l'acceptation des animaux de compagnie, ou d'une vie nocturne animée à proximité pour les jeunes professionnels. Vous pouvez ensuite choisir un bien ou le présenter dans des annonces mettant en évidence ces points. Par exemple, en tant qu'expatrié, vous savez que la chaleur estivale est brutale. Vous devez donc vous assurer que votre annonce mentionne « aire de jeux intérieure pour enfants et parking couvert » pour les locataires familiaux (des arguments qu'un investisseur étranger pourrait même ne pas envisager de prendre en compte). Vous savez que de nombreux nouveaux expatriés n'expédient pas de meubles. Vous offrez donc votre lit entièrement meublé pour exploiter ce marché et facturer une prime. Essentiellement, vous pouvez adapter votre stratégie d'investissement pour adapté à l'utilisateur final, parce que vous sont l'utilisateur final à bien des égards ou vous connaissez personnellement bon nombre d'entre eux.
Cela améliore considérablement votre taux d'occupation et vos rendements locatifs. Les investisseurs étrangers me demandent souvent « que veulent les locataires à Dubaï ? » — Eh bien, en tant qu'expatrié, vous avez déjà la moitié des réponses instinctivement.
Réseau et bouche-à-oreille : Être sur place signifie que vous pouvez utiliser le bouche-à-oreille à votre avantage. Peut-être que lors d'une réunion sociale, quelqu'un dit qu'il déménage à Dubaï et qu'il a besoin d'un logement. Il se trouve que vous en êtes propriétaire, bam, loué par un locataire sans frais de courtage et probablement avec une connexion fiable. J'ai vu de nombreux investisseurs expatriés trouver des locataires par le biais de réseaux personnels. C'est plus fluide et permet d'établir une bonne relation propriétaire-locataire dès le premier jour (puisqu'un ami ou un collègue les a recommandés). De même, vous pourriez être mis au courant d'une offre intéressante avant qu'elle n'arrive sur le marché parce qu'un voisin de votre immeuble vous annonce qu'il déménage et vend son unité. Vous pouvez négocier directement, souvent à un meilleur prix, sans concurrence. Le fait d'être ici physiquement et socialement augmente les opportunités fortuites. Un acheteur étranger doit généralement passer par les canaux formels et risque de ne pas les passer offres « privilégiées ». Dubaï est une ville où les connexions offrent souvent de belles opportunités. En tant qu'expatrié, vous êtes connecté à cela, alors qu'un investisseur purement international ne l'est pas.
Le pouls de l'évolution du marché : Vous suivez probablement l'actualité locale et observez les changements économiques : par exemple, de grandes entreprises déménagent leurs sièges régionaux à Dubaï (la demande de logements augmentera), ou de nouvelles règles en matière de visas facilitant l'installation de certains professionnels (par exemple, les visas de travail à distance — de plus en plus d'expatriés avec un budget de logement modéré arrivent). Tu peux anticiper l'impact sur la demande locative dans certains segments et ajustez vos investissements en conséquence. Un de mes clients expatriés a lu un article sur l'ouverture d'une nouvelle zone franche et s'attendait à 50 000 nouveaux emplois. Il a immédiatement acheté une chambre à proximité de cette zone franche, prédisant que bon nombre de ces employés y loueraient. Effectivement, lors de son ouverture, il avait une file de locataires intéressés et les prix des loyers dans cette zone ont grimpé. Il a agi rapidement sur la base des renseignements locaux, ce qu'un investisseur étranger n'aurait pu entendre qu'après coup, lorsque les prix avaient déjà augmenté. Être sur le terrain vous donne temps de réaction plus rapide aux signaux du marché — essentiel pour réaliser des transactions rentables.
L'empathie dans la négociation : Un avantage souvent négligé : lorsque vous achetez ou louez à d'autres expatriés, il y a parfois un lien empathique cela peut réellement aider dans les négociations. J'ai vu des acheteurs expatriés toucher une corde sensible avec des vendeurs expatriés (« Nos enfants vont dans la même école ? Le monde est petit ! ») ce qui a rendu le processus plus convivial et leur a parfois même permis d'obtenir un léger avantage sur le prix ou des conditions favorables, simplement parce que le vendeur leur faisait davantage confiance ou aimait l'idée de transmettre la maison à quelqu'un de similaire. Bien que l'on doive continuer à faire des affaires, la nature humaine s'infiltre.
Les vendeurs et les propriétaires sont des personnes, et si, en tant qu'expatrié, vous communiquez mieux avec eux qu'avec une contrepartie étrangère, vous pourriez conclure des affaires plus facilement ou être choisi comme locataire plutôt que d'autres, etc. C'est un avantage subtil, mais réel.
En résumé, être un investisseur expatrié à Dubaï signifie que vous êtes jouer à domicile. Vous avez des connaissances, des instincts et des relations locales qui vous donnent une longueur d'avance pour prendre des décisions d'investissement avisées et gérer ces investissements efficacement. Vous êtes en fait un « initié », mais d'une manière totalement légale !
Chers expatriés, si vous ne tirez pas parti de votre savoir-faire de Dubaï dans vos investissements, changeons cela. Entrez en contact avec moi et nous vous expliquerons comment utiliser ce que vous connaissez (et qui) vous connaissez pour optimiser vos rendements immobiliers. J'adore aider les expatriés à transformer leurs expériences quotidiennes en bénéfices, qu'il s'agisse d'identifier une zone à fort potentiel que vous traversez en voiture ou d'utiliser votre réseau pour trouver des offres ou des locataires intéressants. Vous avez un avantage ici à Dubaï. En tant qu'investisseur expatrié, je vous aiderai à le développer et à en tirer parti pour réaliser des gains véritablement mondiaux. 🌏🤝🏠
