C'est comme si vous possédiez une chambre d'hôtel de charme que vous contrôlez ! Je suis Laila Janik, PDG de MYS Real Estate, et j'ai aidé de nombreux investisseurs à se lancer avec succès dans la location à court terme. Voici comment tirer parti de la demande de visiteurs de Dubaï tout au long de l'année en optant pour un appartement d'une chambre et en gérant efficacement votre propre Hôtel Airbnb et en réalisant de gros profits.
Le tourisme en chiffres : Dubaï a accueilli 14,36 millions de visiteurs internationaux en 2022 et est sur la bonne voie pour en faire encore plus aprèsExpouniqueProperties.ae. La ville est régulièrement classée #1 au niveau mondial pour le tourisme et les voyages d'affaires (ce n'est pas une mince affaire !). Les hôtels se portent bien : le taux d'occupation des hôtels de Dubaï était d'environ 75 % et plus en 2023, l'un des plus élevés au monde. Ce que cela nous dit, c'est qu'il y a un énorme touriste de voyageurs, et les locations de courte durée constituent désormais une part importante. De nombreux visiteurs préfèrent l'espace et la valeur des appartements. En fait, la croissance d'Airbnb à Dubaï a été explosive : comme nous l'avons noté, environ 70 % des locations de courte durée sont des logements d'une chambre destinés aux célibataires, aux couples et aux petites familles shosty.com. En en posséder un, vous vous insérez essentiellement dans ce marché florissant de l'hôtellerie. Et contrairement à un investissement hôtelier traditionnel, vous n'avez pas besoin de millions ni d'un bâtiment entier : un appartement vous permet de participer.
Affaire : Downtown One-Bed en tant que distributeur automatique de billets : Permettez-moi d'illustrer par un scénario : supposons que vous soyez propriétaire d'une chambre dans le centre-ville de Dubaï (par exemple, près du Dubai Mall). À long terme, vous pourriez obtenir un loyer de 100 000 AED par an. Mais à court terme ? Vous pouvez charger entre 250—500 AED par nuit selon la saison uniqueproperties.ae. Pendant les périodes de pointe, comme les vacances d'hiver, les conférences ou les vacances de l'Aïd, vous pouvez opter pour le haut de gamme. Supposons que, en moyenne, vous atteigniez 350 AED par nuit et, prudemment, 70 % d'occupation (255 nuits/an) airbtics.com.
C'est environ 89 000 AED bruts par an. Aujourd'hui, le centre-ville surpasse souvent la moyenne. J'ai vu des logements bien gérés atteindre 80 % d'occupation à des tarifs préférentiels (voyageurs d'affaires en milieu de semaine, touristes le week-end, il peut être plein). Même selon nos estimations prudentes, vous égalez presque le loyer à long terme. Mais voici le hic : de nombreux hôtes dépassent ces hypothèses, selon les données d'AirDNA occupation médiane ~ 69 % et revenu médian 147 000 AED pour les annonces types airbtics.com; Le centre-ville a tendance à se situer au-dessus de la médiane. Donc, de façon réaliste, vous pourriez gagner plus de 150 000 AED. Après les dépenses (nettoyage, gestion, etc.), net peut-être 120 000 AED. Cela représente une augmentation de plus de 20 % par rapport à la location à long terme. Et si vous êtes actif et que vous réduisez les coûts, la différence peut être plus importante. Multipliez ce chiffre par plusieurs unités et vous comprendrez pourquoi certains investisseurs optent pour les modèles Airbnb.
Demande et pouvoir de tarification tout au long de l'année : Dubaï n'est pas une ville où l'on organise un événement unique : elle accueille un événement majeur presque tous les mois (pensez à un festival du shopping, à Art Dubai, à Gitex, à un festival du film, à une myriade d'événements sportifs internationaux, etc.). De plus, le climat hivernal agréable signifie que la haute saison s'étend d'octobre à avril. Même l'été chaud attire régulièrement des visiteurs du CCG et de ceux qui recherchent des offres estivales. En tant qu'hôte, vous pouvez ajustez stratégiquement vos tarifs par nuit. Pendant les périodes creuses (par exemple, août-septembre), baissez légèrement les tarifs ou offrez des remises hebdomadaires pour garantir l'occupation (remarque : même en dehors des heures de pointe, le taux d'occupation de courte durée à Dubaï était supérieur de 3 % à la moyenne mondiale) air-dxb.com en raison de la résilience de la demande). Ensuite, augmentez les tarifs pendant les périodes de pointe. Par exemple, pendant la semaine du Nouvel An au centre-ville, vous pourriez facturer 800 à 1 000 AED par nuit et continuer à réserver car les hôtels sont complets et les chambres d'hôtes sont très convoitées. Je connais des hébergeurs qui gagnent 20 % de leur budget annuel les revenus augmentent entre la mi-décembre et le début janvier grâce à l'exploitation de la tarification des événements. Cette capacité de tarification dynamique est quelque chose qu'un bail à long terme ne peut pas offrir : vous êtes bloqué pendant un an. Mais à court terme, vous pouvez maximiser les revenus en fonction des tendances du marché. Et si quelque chose d'extraordinaire se produit (comme si l'Expo 2020 prolongeait les réservations importantes jusqu'à ce qui est normalement une saison intermédiaire), vous en bénéficierez immédiatement : l'un de nos clients a triplé ses revenus de février 2022 par rapport à février 2019 grâce aux visiteurs de l'Expo.
Votre utilisation personnelle = Bonus : Voici une chose que beaucoup ne considèrent pas : avec une location de courte durée, vous conservez la liberté d'utiliser vous-même la propriété de temps en temps. Vous voulez passer un séjour ou recevoir la visite de votre famille ? Bloquez les dates et profitez de votre appartement. Vous obtenez effectivement un logement de vacances gratuit tout en gagnant de l'argent le reste du temps. L'une de mes clientes a reçu la visite de ses parents du Royaume-Uni pendant deux semaines ; elle n'a tout simplement pas pris de réservations ces semaines-là et les a laissées séjourner dans son appartement de Marina (qui offre une vue magnifique). Elle a perdu peut-être 10 000 AED de loyer potentiel, mais elle leur a permis d'économiser sur les frais d'hôtel et de gagner un temps précieux en famille. La semaine suivante, elle a de nouveau été réservée à un tarif élevé alors que la saison touristique commençait. Essayez de le faire avec une propriété faisant l'objet d'un bail à long terme, ce n'est pas possible, car vous ne pouvez pas simplement la récupérer quand vous le souhaitez sans mettre fin à la location. Cette flexibilité est un avantage sous-estimé des locations de courte durée, en particulier pour les expatriés qui pourraient éventuellement quitter Dubaï. Vous pouvez conserver l'endroit en tant que maison de vacances rentable et plus encore. Aide professionnelle disponible : Vous vous demandez peut-être : « Mais est-ce que je veux vraiment gérer les réservations et le nettoyage ? » Pour beaucoup, la solution consiste à externaliser. Dubaï compte de nombreux exploitants de maisons de vacances — tu peux être aussi discret que tu le souhaites. Ils s'occupent de l'optimisation des annonces, des communications avec les clients (en répondant à la question « Y a-t-il un sèche-cheveux ? ») messages à 2 heures du matin), organisation du nettoyage, de l'arrivée/du départ et de la maintenance. Oui, ils facturent environ 20 % des revenus, mais comme nous l'avons noté, même après ces frais, vous gagnez généralement plus que les revenus d'un contrat de location normal. Et surtout, votre temps est libéré. J'aide souvent les clients à interviewer et à sélectionner des sociétés de gestion réputées. Certains garantissent même un loyer minimum (bien qu'il soit généralement préférable de partager les revenus pour profiter de la hausse). Avec un bon opérateur, l'hébergement devient réellement passif : vous voyez des relevés et des paiements mensuels, et peut-être une décision occasionnelle, comme l'approbation d'une réparation mineure.
Risques et mesures d'atténuation : Les locations de courte durée ne sont pas exemptes de risques : usure accrue, clients parfois indisciplinés (bien que cela soit rare dans les unités haut de gamme de Dubaï, notre clientèle est souvent composée de familles ou de gens d'affaires, et non de vacanciers bruyants). Mais ces problèmes sont atténués par les dépôts de garantie et la garantie hôte d'Airbnb. Vous pouvez également contrôler les clients (la réservation instantanée peut être désactivée si vous préférez les demandes de contrôle). Et comme vous avez de nombreux invités, vous ne dépendez pas de la capacité d'une personne à payer son loyer à long terme ; si un client annule, un autre réservera. Vos revenus sont donc plus diversifiés et résilients. Le ministère du Tourisme de Dubaï soutient également les maisons de vacances (vous devez vous inscrire et obtenir un permis, ce qui est simple en ligne)airbtics.com. L'environnement réglementaire est donc favorable, contrairement à certaines villes où Airbnb fait face à des réticences. Dans l'ensemble, si elle est bien gérée, la location à court terme d'une chambre est une source de revenus élevée et les risques sont gérables et comparables à ceux de n'importe quelle entreprise hôtelière (avec l'avantage des plateformes Airbnb fournissant un flux constant de clients et d'assurances).Conclusion : En utilisant un appartement d'une chambre comme location à court terme, vous transformez l'investissement immobilier en une entreprise active qui s'appuie sur le secteur touristique en plein essor de Dubaï. C'est amusant (de nombreux hôtes aiment interagir avec les voyageurs ou lire leurs avis), c'est flexible et, surtout, c'est extrêmement rentable lorsqu'il est bien fait.
Si vous souhaitez explorer cette stratégie, je suis là pour vous aider. Envoyez-moi un message pour en discuter quels emplacements et quels types de propriétés bénéficient des meilleurs tarifs à court terme (nous utilisons des données, par exemple, une marina en étage élevé avec vue sur la mer) ? Mine d'or. À côté du métro ? Idéal pour les séjours d'affaires.). Je peux également partager les conseils de nos clients Superhost et vous mettre en contact avec des sociétés de gestion de maisons de vacances de confiance.
Ensemble, nous élaborerons un plan pour transformer votre appartement d'une chambre en une location de courte durée réussie qui fonctionnera comme votre propre boutique-hôtel. Le tourisme de Dubaï permet de lever tous les obstacles. Assurez-vous que votre bateau d'investissement est à l'eau, prêt à monter. 🏖🏠💸
